国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。

　　附：《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附：

物业服务收费管理办法

　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。


河北省唐山市人民政府


唐山市人民政府关于印发《唐山市土地收储实施办法》的通知

唐政发〔2010〕21号


各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府各部门，市直各单位：

《唐山市土地收储实施办法》已经第市政府13届42次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。




二〇一〇年八月六日

唐山市土地收储实施办法

第一章　总　则
第一条 为完善土地收储制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部财政部 中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》和《河北省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于推进国有土地储备工作意见的通知》等法律和文件的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市辖区范围内的土地收储工作适用本办法，市政府另有规定的，从其规定。
第三条 本办法所称土地收储包括土地收购、收回及土地储备两个环节，是指市国土资源主管部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
第四条 收储土地实行统一规划、统一收储、统一开发、统一管理。
土地收储管理应遵循规范运作、合理利用、促进发展的原则。

第二章　国土资源收储交易机构
　　　第五条 唐山市国土资源收储交易中心是经市政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备交易工作的机构。
唐山市国土资源收储交易中心按照本办法具体负责土地收购储备、整理开发及招拍挂供应工作并组织实施。
第六条 收储交易中心具体负责下列工作：
（一）负责地产信息的调查、登记、整理、储存、管理及政策、信息咨询工作；
（二）根据本市国民经济和社会发展规划、城市近期建设规划，组织对全市土地供需状况的调查，结合相关职能部门编制“年度土地收购储备计划”及“土地招拍挂出让供应计划”；
（三）根据年度土地收购储备计划编制土地收购实施方案，报市国土资源主管部门和市政府批准后组织实施；
（四）负责对政府通过依法收购、收回、征收、置换等方式取得的土地进行储备管理，并按照年度土地供应计划实施公开出让；
（五）筹措、管理和使用土地收购储备资金；
（六）负责已收储土地的拆迁、土地平整及前期开发；
（七）其他与土地收购储备相关的工作。

第三章　土地收购储备的实施
第七条 土地收购储备实行计划管理。市国土资源主管部
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门应会同区政府（管委会）、市发改、财政、规划、住房和建设等主管部门，根据本地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地收购储备及招拍挂出让计划，报市政府批准，并报上级国土资源主管部门备案。
第八条年度土地收储计划应包括：
（一）年度收储土地规模；
（二）年度收储土地前期开发规模；
（三）年度收储土地招拍挂供应规模；
（四）年度收储土地临时利用计划；
（五）计划年度末收储土地规模。
第九条 市规划行政主管部门应当对列入年度土地收购储备计划的地块编制控制性详细规划，并初步确定规划设计条件。
第十条下列国有土地应当通过收回、收购、征收、置换的方式予以储备：
（一）土地使用期限届满，被依法收回的土地；
（二）依法收回的闲置土地；
（三）经核准报废收回的公路、铁路、机场、矿场等用地；
（四）因单位撤销、迁移、破产、产业结构调整或其他原因调整出的原划拨国有土地；
（五）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
（六）土地使用权转让申报价比标定地价低20％以上，由政府优先购买的土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发，又不具备转让条件的土地；
（八）经批准转用征用后需要进行储备的土地；
（九）土地使用权人申请政府收购的土地；
（十）转让地方后改变为经营性用地的原军用土地；
（十一）为公共利益或实施城市规划需要进行储备的其他国有土地。
（十二）其他需要储备的国有土地。
第十一条 土地收购的程序：
（一）收购申请：凡符合本办法之规定需由收储交易中心收购的国有土地使用权，原土地使用权人应持有关资料申请收储交易中心予以收购。同时需提供下列资料：
1、土地收购申请书；
2、法人资格证明书；
3、法定代表人证明材料;
4、营业执照;
5、土地使用权及房屋所有权合法有效凭证；
6、原用地红线及平面设计方案；
7、宗地图及坐标成果；
8、主管部门意见；
9、其他需要提交的资料。
市政府批准或交办收储的土地，可不经过申请程序。
（二）实地勘察（地籍调查）：对需收储的土地和地上物权属、土地面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）确定用途：收储交易中心向市规划主管部门征求意见，确定土地规划用途及规划设计条件。
（四）费用测算：收储交易中心根据本《办法》规定，会同有关部门进行收购补偿费用的测算。实行土地置换的，还要进行相应的土地置换费用测算。
（五）方案报批：收储交易中心根据土地权属调查和收购费用测算结果，提出土地收购实施方案和具体资金补偿方案，经市财政部门审核同意后，报市政府审批。
（六）签订合同：收购方案经批准后，由收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。收购合同中应明确以下内容：
1、收购土地的坐落、面积、用途及权属依据；
2、土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
3、交付土地的期限和方式；
4、双方约定的其他权利义务；
5、违约责任；
　　　　6、纠纷的处理。
（七）收购补偿：收储交易中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限、方式向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。
（八）权属变更：根据《国有土地使用权收购合同》的约定，收储交易中心向国土资源主管部门、房产主管部门申请办理权属注销和变更登记手续。
（九）交付土地：根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向收储交易中心交付土地和地上建筑物、构筑物和附属物。
第十二条 土地收回、征收、置换的程序
（一）依法收回的土地，由收储交易中心持有关部门依法收回的有效文书向市国土资源主管部门、房产主管部门申请变更登记。
（二）依法征收的土地，办理土地移交手续后，收入土地储备库。
（三）以置换方式进行收储土地，经过置换土地收购补偿费用测算，报市政府批准，收入土地储备库。
第十三条收购补偿费用包括对原土地使用权及其地上建筑物、构筑物和附属物的补偿，用以下方式确定：
（一）委托有资质的评估机构依法按原用途进行评估；
（二）按收购合同约定的土地招标、拍卖、挂牌收益比例确定。补偿比例由市政府另行规定。
以置换方式进行土地收储的，按前款规定的方式分别评估置换土地收购补偿费，经市国土资源主管部门确认后，由收储交易中心与原土地使用权人结算差价。

第四章 储备土地的前期开发、利用
第十四条 收储交易中心可以通过以下方式对储备土地及其地上建筑物、构筑物、附属物进行拆迁和前期开发利用或者处理。
（一）拆迁：收储交易中心接收储备土地后，可以根据储备土地的实际和规划用途，依法对储备土地上的建筑物、构筑物、附属物实施拆迁安置。由收储交易中心委托拆迁的，应当通过招标或邀标的方式确定拆迁单位。
（二）前期开发与整理：收储交易中心在储备土地供应前，需完成地上建筑物、构筑物、附属物的拆除、土地平整等前期开发工作。前期开发由收储交易中心组织实施。
（三）储备土地的临时利用：在储备土地供应前，收储交易中心可将储备土地或连同地上建筑物、构筑物、附属物，通过出租、临时使用等方式加以利用，也可以在规划行政主管部门同意后，临时改变用途。出租储备土地须通过招标或邀标的方式确定承租人。
储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。
（四）抵押：经市国土资源主管部门和财政主管部门初审，报市政府批准后，收储交易中心可依法以储备土地向银行及其他金融机构等抵押贷款，筹措土地收购储备及开发整理资金，并按规定按期还本付息。
银行贷款的使用和管理，应遵守贷款合同的约定。

第五章 土地收储资金的管理
第十五条土地收储资金实行预决算管理，收储交易中心应于每年第三季度编制下一年度土地收储资金收支预算，报市财政主管部门审核。
第十六条 市财政部门每年从缴入地方国库的土地出让总成交价款中划出5%建立国有土地收益基金，专项用于土地的收购储备。
第十七条土地收储资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。
第十八条 土地收储资金应在市财政主管部门设立专户，实行收支两条线管理，接受市财政主管部门的指导和监督。市审计主管部门依法对土地收储资金的筹集、管理和使用进行审计监督。
第十九条 土地收储资金的来源主要有：
（一）市财政主管部门从土地基金预算中安排的成本性支出，包括：征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等土地储备开发过程中发生的相关费用；
（二）市财政主管部门从国有土地收入中提取的土地收益基金；
（三）土地收储机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；
（四）经市财政部门批准可用于土地储备的其他资金；
（五）储备土地临时利用收益；
（六）上述资金在土地收储机构使用过程中产生的利息收入。

第六章　法律责任
第二十条 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从办理土地收购储备手续的，由市国土资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由市国土资源主管部门、规划行政主管部门依法收回国有土地使用权和规划许可。
第二十一条原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建筑物、构筑物、附属物，或者在交付土地时，擅自处理地上建筑物、构筑物、附属物，收储交易中心有权要求其停止违约行为并继续履行土地收购合同，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第二十二条收储交易中心未按土地收购合同约定支付土地收购补偿费，原土地使用权人有权解除收购合同，并可依法提出违约赔偿。
第二十三条有关土地收购储备的纠纷，双方可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第二十四条收储交易中心工作人员违反本办法规定，在土地储备管理工作中徇私舞弊、玩忽职守，视情节轻重，由其所在单位或监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第七章 附则
第二十五条各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域的土地收储工作按照本办法执行。
各县（市）的土地收储工作参照本办法执行。
第二十六条本办法自公布之日起实施。