房地产抵押权效力的探讨

袁中强


【案情简介】

　　1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
　　由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
　　2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
　　在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
　　法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。

【案例分析】

　　本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。

一、房地产抵押

　　在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。

二、抵押登记

1、抵押合同的签订

　　首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
　　其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
　　笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。

2、抵押合同的效力

　　抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。

关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。

山西省晋城市人民政府办公厅


晋城市人民政府办公厅关于印发《晋城市市直机关国家公务员医疗补助办法》的通知


晋市政办[2002]132号
2002年11月14日


市直各委、办、局：
《晋城市市直机关国家公务员医疗补助办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
晋城市市直机关国家公务员医疗补助办法
根据国务院办公厅《转发劳动保障部财政部关于实行国家公务员医疗补助意见的通
知》(国办发[2000]37号)和省人民政府《贯彻<国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定>的实施意见》(晋政发[1999]43号）精神，结合我市市直机关国家公务员医疗保障的实际情况，在实施城镇职工基本医疗保险制度的基础上，对国家公务员实行医疗补助。
一、医疗补助的原则。公务员医疗补助与基本医疗保险相衔接；国家和公务员个人合理分担医疗费用；医疗补助水平要与市级机关原公费医疗的实际支出和财政负担能力相适应；基本保证公务员原合理享受的医疗待遇水平不降低，并随经济发展有所提高。
二、医疗补助的范围。符合下列条件的单位及人员，享受公务员医疗补助：
(一)符合《国家公务员暂行条例》和《国家公务员制度实施方案》的规定的国家行政机关工作人员和退休人员；
(二)经省人民政府批准列入依照国家公务员制度管理的事业单位的工作人员和退休人员；
(三)经省委批准列入参照国家公务员制度管理的市直党群机关，市人大、市政协机关，各民主党派和工商联机关以及列入参照国家公务员管理的其他单位机关工作人员和退休人员；
(四)审判机关、检察机关的工作人员和退休人员；原享受公费医疗待遇的事业单位工作人员和退休人员，可参照执行，具体单位和人员由市劳动保障局和财政局共同审核决定。
三、医疗补助经费的筹集。按现行财政管理体制，医疗补助经费由同级财政列入当年财政预算，市直全额预算单位的医疗补助经费由市财政按季划拨到市医疗保险管理中心。中央和省驻晋以及其它差额和自收自支事业单位的医疗补助经费，由单位随基本医疗保险费缴纳。医疗补助的筹集标准，根据原市级公费医疗的实际支出、基本医疗保险的筹资水平和财政承受能力等情况由市劳动和社会保障局、市财政局核定。根据我市目前财政承受能力和近五年基本医疗执行情况，2002年市级的筹资标准暂按市直单位上年职工平均工资的3％筹集。
四、医疗补助经费的使用。医疗补助经费主要用于基本医疗保险统筹基金最高支付限额以上(基本医疗保险最高支付限额为上年度社会平均工资的4倍)，符合医疗保险用药、诊疗范围和医疗服务设施标准的医疗费用补助。具体补助标准如下：
(一)超过基本医疗统筹基金最高限额以上5万元以内的补助80％，个人自付20％；5万元以上10万元以内的补助85％，个人自付15％；10万元以上15万元以内的补助90％，个人自付10％；15万元以上部分补助
95％，个人自付5％。
(二)门诊、急诊医疗费用的补助。从补充医疗3％中，划出1％用于补充个人帐户。补助标准按年龄段由医保中心掌握执行。
五、医疗补助经费的管理与监督。公务员的医疗补助经费由市劳动保障局负责管理，市医保中心负责经办。医疗补助经费要专款专用、单独列帐、单独管理，与基本医疗保险基金分开核算，不得相互挤占和挪用。要严格执行有关规章制度并建立健全各项内部管理制度和审核制度，确保收支平衡。市劳动保障局要加强对市医保中心的考核与监督；市财政局要制定医疗补助经费的财务制度和会计管理制度，加强财政专户管理，监督检查补助经费的分配和使用。
六、财政差额拨款及自收自支事业单位的参保人员，医疗补助可参照执行。所需医疗资金仍按原来资金渠道筹措，由单位按规定向医保中心缴纳。并按本办法实施补助。
七、女职工生育的医疗费用，原则上由生育保险渠道解决，但未入生育保险而享受公务员医疗补助的，由公务员医疗补助经费中支付；其他单位的，由用人单位从原资金渠道列支。
享受公务员医疗补助的参保人员，因公负伤治疗的医疗费，由公务员补助经费中支付；其他单位的，由用人单位在原资金渠道列支。
由责任事故造成的医疗费用不得用基本医疗保险费和补助费用支付，应由事故责任结构调整的区域经济宏观调控部门。
一、职能调整
(一)增加和划入的职能
1、研究提出全市经济结构凋整规划以及相关政策，并负责牵头协调组织实施。
2、负责对国家、省、市出资的重大建设项人承担。
对国家公务员实行医疗补助，是涉及国家公务员切身利益的大事，希望各有关部门一定要密切配合，切实做好组织实施工作。
本办法自二OO二年十月—日起执行：
本办法由劳动和社会保障局医保中心负责解释。