山东省济南市人民政府


济南市城市住宅小区综合验收和交接管理办法
济南市人民政府



现发布《济南市城市住宅小区综合验收和交接管理办法》，自发布之日起施行。


第一条 为了加强新建住宅小区综合验收和交接的管理，为小区居民创造舒适、方便、安全的居住环境，根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市建筑面积在2万平方米以上的城市住宅小区及组团（以下简称住宅小区）的综合验收和交接管理。
第三条 济南市房地产开发拆迁管理办公室（以下简称市开发管理部门）负责组织实施本市市区内的住宅小区综合验收和交接工作；各县（市）建委（以下称县（市）开发管理部门）负责本辖区内的住宅小区综合验收和交接管理，业务上接受市开发管理部门的领导。
市政府有关部门和有关单位以及住宅小区所在地的区人民政府应当按照职责分工，配合市、县（市）开发管理部门实施本办法。
第四条 市、县（市）开发管理部门应当依据有关法律、法规和规章，对住宅小区实施规划情况、土地使用情况、市政公用基础设施和公共配套服务设施的建设情况组织验收。验收部门和单位应当严格按照国家、省、市的标准规范对单项工程进行验收，并对所出具的单项工程质量验收
结论负责。
第五条 申请住宅小区竣工综合验收，必须符合下列条件：
（一）所有建设项目符合经批准的住宅小区详细规划和有关专业管理及设计要求；
（二）住宅小区市政公用基础设施及公共配套服务设施全部建成，资料齐全；
（三）各类建筑的平面位置、立面造型、装饰色彩符合规划要求；
（四）施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件全部拆除、清运完毕；
（五）被拆迁居民已合理安置。
第六条 开发建设单位必须对所开发建设的住宅小区的质量负责。住宅小区有下列情形之一的不得交付使用：
（一）市政公用基础设施和公共配套服务设施工程质量不合格的；
（二）未建或少建详细规划中确定的市政公用基础设施和公共配套服务设施的；
（三）未经竣工综合验收或者经验收不合格的。
第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的《选址意见书》、详细规划、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及各单项工程设计文件（图纸）等；
（二）建设用地批准文件；
（三）开发管理部门和有关主管部门签发的开发经营许可证、房地产开发项目合同书、房地产开发项目手册、工程报建批准文件；
（四）工程招、投标文件（合同）；
（五）竣工资料（含图纸）和技术档案资料；
（六）组织实施验收部门规定的其他资料。
第八条 住宅小区竣工综合验收按照下列程序进行：
（一）住宅小区的各项建设项目全部竣工后，开发建设单位应当持本办法第七条规定的文件资料，向开发管理部门提出竣工综合验收申请；
（二）开发管理部门应当自接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料后15日内，成立由规划、土地、城建、房管、公用、环保、环卫、园林、公安、建管、教委、广电、网点办、电信、供电、邮政等有关部门和单位以及住宅小区所在地的区人民政府参加的综合验收小组；
（三）综合验收小组成员按照职责分工，对住宅小区专项工程进行验收，经验收合格的，出具合格证明；
（四）专项验收全部合格之后，开发建设单位将专项验收合格证明文件报开发管理部门，领取《济南市新建住宅小区综合验收合格证书》，凭合格证书办理住宅小区各项设施交付使用手续。
第九条 经批准分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，但必须按照整体建设进度验收相应配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施。经验收合格的，由市开发管理部门发给《济南市新建住宅小区分期验收合格证》，待小区全部建成后，换发《济南市新建住宅小区综合验收合格
证书》。
第十条 对住宅小区的拆迁安置用房，市开发管理部门可先行组织单体验收，经验收合格的，发给《济南市新建拆迁安置楼交付使用许可证》。开发建设单位凭证办理被拆迁人的入住手续，住宅小区全部建成后，再进行竣工综合验收。
第十一条 住宅小区竣工综合验收合格后，开发建设单位应当将全部工程综合验收资料进行整理，按照城建档案管理规定，及时移送城建档案馆。
第十二条 住宅小区经验收合格后，开发建设单位应提供下列资料，向小区管理委员会或者由区人民政府成立的小区临时管理机构办理小区管理交接手续：
（一）住宅小区建设的各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施及设备的竣工图；
（四）质量验收资料；
（五）其他有关资料。
小区移交后，上款规定的资料，由小区管委会负责保管。尚未成立小区管委会的，可由区人民政府成立的小区临时管理机构暂时保管。
第十三条 住宅小区自移交之日起一年内，市政公用基础设施和公共配套服务设施由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可按比例支付一定的保修金，委托物业管理单位保修。
第十四条 开发建设单位在小区管理交接前，应按上年度全市住宅建设每平方米平均实际造价3％的比例，向市、县（市）开发管理部门一次性缴纳物业管理公共资金。小区管理委员会成立后，开发管理部门应将物业管理公共资金转拨小区管理委员会。
物业管理公共资金必须专户储存，专款专用。全部用于小区物业管理工作的启动、小区公共基础设施的更新和增改。
第十五条 开发建设单位出售的经营用房，在同等条件下，小区管理委员会有优先购买权。
小区管理委员会的物业管理用房面积不少于小区总建筑面积的2‰，其购置费用可从物业管理公共资金中列支。
第十六条 住宅小区市政公共基础设施或公共配套服务设施经验收不合格或未经验收交付使用的，由负责验收的专项工程管理部门责令开发建设单位限期改正，整改所需费用由开发建设单位承担。逾期不改正的，由专项工程管理部门依照有关法律、法规和规章予以处罚。
第十七条 住宅小区开发建设单位未取得《济南市新建住宅小区综合验收合格证书》或《济南市新建住宅小区分期验收合格证》，擅自将住宅小区交付使用的，由市、县（市）开发管理部门责令其补办综合验收手续，并给予警告和3万元以下的罚款，情节严重的收回《房地产开发企业
资质证书》。
第十八条 当事人对行政机关作出的行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第十九条 本办法应用中的具体问题由市房地产开发拆迁管理办公室负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1998年3月1日
国家税务总局


国家税务总局关于中国联合通信有限公司有关所得税问题的通知
国税函[2003]1329号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
　　近接中国联合通信有限公司（以下称中国联通公司）《关于中国联合通信有限公司企业所得税有关问题的请示》（中国联通计财字〔2003〕490号）。根据现行所得税政策规定，经研究，现对中国联通公司及所属公司企业所得税有关费用税前扣除等问题通知如下：
　　一、关于业务发展过程中捆绑提供的通信产品和服务优惠的所得税处理
　　中国联通公司在发展业务过程中，为留住老用户、发展新用户或鼓励用户入网以及推广使用新业务，采用积分计划等多种营销方式，对达到一定消费规模的用户提供一定额度的业务使用时长、流量或业务使用费优惠折扣，以及采用捆绑销售方式提供的SIM卡、UIM卡、手机或其他有价通信卡等支出，应作为商业折扣或成本费用允许在税前扣除。对具备一定消费条件的已有用户或使用者免费提供有价通信卡、手机或其他有价物品等支出，应作为业务宣传费按规定标准扣除。
　　二、关于有价通信卡销售折扣的处理
　　中国联通公司采取销售折扣折让方式，销售的有价通信卡面值金额与实际销售取得有价卡款的差额，按销售折扣折让冲减收入后的净额计算缴纳企业所得税。
　　三、关于预收款的处理
　　中国联通公司在提供产品或服务时，收取的预收性质的价款（包括用户预存款、预收有价卡款和其他预收款）应按照权责发生制原则确认销售营业收入的实现时间，据以计算缴纳企业所得税。以前年度已征收企业所得税的预收款不再按权责发生制原则确认为以后年度的应纳税收入。
　　对到期失效的有价通信卡沉淀金额，应于到期日次月全部结转确认收入，并计算缴纳企业所得税。
　　四、关于广告宣传费用的处理
　　鉴于中国联通公司广告宣传的特殊性，同意该公司实际发生的广告费和业务宣传费支出，按现有主营业务收入的8.5%在企业所得税前合并计算扣除。
　　五、关于固定资产价值调整的折旧处理
　　中国联通公司因实际竣工决算价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多缴的税额可抵顶以后年度应缴的所得税。
　　六、关于职工教育经费的税前扣除
　　根据《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》（国发〔2002〕16号）规定，从业人员技术素质要求高，培训任务重，经济效益较好的企业可按2.5%提取职工教育经费，列入成本开支。考虑到电信行业要求从业人员素质较高，需要不断加大职工的培训等实际情况，按照国发〔2002〕16号文件精神，同意中国联通公司按照计税工资总额2.5%的标准提取的职工教育经费在企业所得税前扣除。
　　七、关于清理“中中外”有关所得税处理问题
　　（一）中国联通公司清理与中国境内中外合资（合作）企业的合作项目（以下简称“中中外”）发生的补偿金，自2003年起分5年平均分摊，在所得税前扣除。
　　（二）中国联通公司因清理“中中外”所涉及的需补提的固定资产折旧，从2003年开始，分5年平均分摊，在所得税前扣除。
　　八、本通知自2003年1月1日起执行。
国家税务总局
二○○三年十二月十一日