法院处理拖欠农民工工资案件的难点与对策

钟黎明

随着我国劳动用工制度的不断深化和落实，各级党政的重视，拖欠农民工工资的问题得到了遏制。但是，因建筑工程层层转包而发生的拖欠农民工工资的现象却屡禁不止，在有些地方仍较突出。当农民工采用各种（甚至过激行为的）讨薪方式无果后，向人民法院提起劳动争议诉讼，用法律手段维护自己的劳动报酬权，也就成了无奈的最后手段，以至近年来人民法院受理此类案件呈上升趋势。
问题与难点
拖欠农民工工资的案件，一般都具有群体性、复杂性、对立情绪大、矛盾易激化、社会广泛关注等特点。为及时妥善解决拖欠农民工工资的劳动争议案件，构建和谐稳定的劳动关系，成了各级各地法院司法为民的重头戏。在现行法律框架下，纷纷采取各种措施，开辟“绿色通道”，优先立案，优先审理，优先执行。但是法院审理和执行此类案件有五难：
一是确定用工主体难。由于现在建筑工程层层转包，大量的不具备劳动法和建筑法规定，不具资质的用工主体进入了建筑市场，鱼龙混杂，且用工主体变化大。最常见的就是有资质的建筑承包企业把工程全部或部分转包给所谓的“项目经理”，“项目经理”又将工程转包或分包给其他包工头来做。有的甚至专门实行劳务分包，让包工头或匠人自己去找工人。农民工一旦讨要工资，各路承包人纷纷拿出转（承）包合同来，一个推一个，谁也不愿负责。法院审理此类案件时，要花费大量时间来查找确定用工主体，有时一个案件就要追加、变更诉讼主体好几次。
二是选择裁判依据难。法院审理劳动争议案件中，既涉及民事、行政法律规定，又涉及行政规章、部门规章，行政规范性文件等法律效力层次不同的规定。由于涉及劳动争议的法律、法规不完善不配套，有的甚至相互冲突，给法院裁判案件增加了难度，以至同一类型的案件，在不同的法院因适用不同的法律依据，案件裁判结果大相径庭。按现行法律规定，拖欠工资应属一般债权，民法通则规定的一般债权的诉讼时效期间是两年。劳动法对劳动争议（包括农民工工资债权）提起的仲裁时效期间是60日。如果农民工因工资不能兑现与用工单位发生劳动争议，超过60日向劳动仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会一般情况下不会受理，或者受理后以超过仲裁时效为由裁决驳回其仲裁请求。农民工在法定15日之内又向人民法院提起劳动争议诉讼，法院受理后，对案件的处理就有了两个现行的法律依据：一个是劳动法的按60日工资债权仲裁时效，二个是民法通则的两年的一般债权诉讼时效。目前，农民工的工资债权在法律上属一般债权，法院择一而判都符合法律规定，但判决结果肯定是不同的。按60日的仲裁时效，如无法定理由，法院就要驳回农民工的诉讼请求；按两年一般债权诉讼时效，法院就要支持农民工的诉讼请求。
现行的行政规章与行政规范性文件，有的规定不相一致，甚至出现相互“打架”的情况，也给法院审理案件带来了难度。如建设部2004年9月6日发布的《建筑领域农民工工资支付管理暂行办法》中规定，“工程总承包企业将工程分包给不具备用工主体资格的组织和个人，应承担清偿拖欠工资连带责任”。而劳动社会保障部2005年5月25日发布的《关于确定劳动关系有关事项的通知》中规定，“建筑企业将工程（业务）或经营权发包给不具备用工主体资格的组织和自然人，对该组织和自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”，也就是要负清偿拖欠工资的直接责任。由于规定的不统一，法院的判决“五花八门”：有的判决用工单位（发包方）承担给付工资的直接责任，转包方承担连带责任；有的判决转包方承担给付工资直接责任，发包方承担连带责任；有的干脆依据转包合同的约定，判决不具备用工资格的组织或个人承担给付工资的责任；有的甚至把劳动争议纠纷按雇佣合同纠纷进行判决（雇佣合同的工资纠纷适用两年诉讼时效）。不同的裁判结果，不但影响到农民工的实体利益，而且也严重影响了法院司法公正形象和裁判文书的公信力。
三是查证难。由于建筑行业往往是以一个工程或某项工程具体施工业务为用工周期，为其打工的农民工流动性大，绝大多数未签定劳动合同，加上层层转包，工程中途变换承包人、合伙人等，有的农民工自己也搞不清到底是在为哪个“老板”打工。申请劳动仲裁时间又短，造成农民工举证难，法院查证难。
四是及时结案难。拖欠农民工工资的案件，一般都是经多次解决无果才到法院来。诉讼中，用工单位或个人，利用自身强势，聘有律师，能够充分利用诉讼法规定的诉讼程序、期间，合法地拖延诉讼。农民工往往是官司打得起拖不起。由于双方矛盾尖锐，对立情绪大，调解结案的可能性微乎其微。与其它债权纠纷案件不同，因为处于弱势一方的劳动者——农民工，根本没有调解让步的空间，他们难以牺牲自己的“血汗钱”来达成调解协议。由于存在这些情况，及时结案的难度可想而知。
五是执行兑现难。在案件执行阶段，被执行人因财产情况发生变化，或财产灭失，导致农民工工资在判决后仍无法兑现。对此难题法院很难化解。如某火电厂将一建筑工程发包给外省某建筑公司，该公司因此拖欠廖××等一批农民工工资数万元，经法院判决农民工胜诉。判决生效进入执行程序后，发现被执行人无可供执行的财产，该建筑公司也查无下落，导致该案农民工长期上访。
对策与建议
一、 从立法角度明确农民工工资的给付主体。
按劳动法和新颁布的劳动合同法规定，用工(人)单位就是工资给付主体。用工单位把工程层层转包，由此产生的一切用工责任均应由具有法定用工单位资格的单位（企业）来承担，但现行法律对此却无明确规定。用工单位利用法律对这种违法行为缺少明文规定和强制手段的漏洞，采用转包合同（有的是“黑白”合同，既用一个明的虚假合同掩盖双方实际履行的合同）把劳动者的利益和自己应负的用工责任，转嫁给不具备用工资格的单位和个人，而且几乎没有什么违法成本，所以违法转包的现象不断出现。劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》中，明确了对不具备用工单位主体资格的组织和个人招用的劳动者，由具备主体资格的发包方承担工资给付主体责任。但劳动和社会保障部通知的规定法律效力太低，属行政规范性文件，对指导行政机关调解劳动争议纠纷和劳动争议仲裁机构仲裁劳动争议纠纷，有一定的约束力。但对法院来讲不是办案的依据，缺少约束力，只是法院办案时参照的依据。建议将此规定升格为行政法规（如制定《劳动合同法实施办法》）、规章或最高人民法院司法解释的内容。这样就从立法角度解决了现行法律、法规漏洞，有利于从源头上治理用工单位违法转包建筑工程的行为。即使其要转包工程，在签订合同（包括“黑白”合同）和给付工程款时，也要考虑自己行为的后果，尽可能把工资直接兑付到农民工手中。同时，也为法院处理案件提供了依据，约束了法官的自由裁量权，有利于司法公正和司法统一。
二、加重拖欠工资的违法后果。
因违法成本太低，用工单位不断出现拖欠农民工工资的现象，这是不争的事实。劳动合同法规定，未及时足额支付劳动报酬的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。建筑工程的农民工的合同属于“以完成一定工作任务为期限的劳动合同”，鲜有劳动合同期限超过3年的，以经济补偿作为拖欠工资的违法成本，不足以制止拖欠工资的行为。因此，应加重用工单位拖欠工资的违法责任，既增设违约责任。
劳动合同法还规定，未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的，由劳动行政部门“责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”。赔偿金属于行政处罚，而拖欠工资是违约行为；要求给付赔偿金的权利在他人（行政部门）手中，要求给付违约金的权利掌握在农民工自己的手中，两者根本不是一回事！用工单位违约就该承担违约责任——给付违约金，可惜劳动合同法对此未作规定，是明显的立法漏洞，所以只有通过制定行政法规和司法解释来弥补。
建议按照劳动合同法中不签劳动合同给付双倍工资的立法标准，在司法解释或制定劳动合同法实施办法中，规定用人单位拖欠劳动工资的违约责任，既“用人单位拖欠劳动工资除足额支付劳动者劳动报酬并承担相应利息外，凡拖欠工资达一月以上的，加付拖欠工资总额百分之五十的违约金；拖欠工资达一年以上的，加付所欠工资总额百分之一百的违约金”。规定拖欠工资给付违约金的好处在于，一是弥补了劳动合同法的漏洞，二是侧重保护了弱势一方的劳动者，改变了双方之间的权利失衡；三是加重了用工单位的责任，使其不敢轻易拖欠工资；四是在调解拖欠工资劳动争议案时，农民工有了让步的空间，有利于劳资双方矛盾的化解，有利双方积极寻求和解方法，促进案件及时结案。
从立法上明确了工资给付主体和加重拖欠工资的法律后果（违约责任），不单是解决了法院办案的难题，而且也是从根本上解决和防范拖欠农民工工资问题最直接、最现实、最有效的重要法律手段。
三、放宽劳动仲裁时效期间和诉讼时效期间。
劳动法规定的仲裁时效期间为60日，最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释第三条规定，“对确已超过仲裁申请期限，又无不可抗力或者其他正当理由的，依法驳回其诉讼请求”。 这样一来，使民法通则规定一般债权两年的诉讼时效，在农民工索要工资时，实际缩短为60天，非常的不合理！因此，应修改劳动法的仲裁时效期间和民法通则的诉讼时效期间，把工资债权的仲裁时效期间和诉讼时效期间放宽至三年。因为工资债权属人权范畴，是农民工养家糊口的经济保障，是基本生存权之一。人权优于债权，所以工资债权的法律定位就应高于一般债权，并在仲裁时效期间和诉讼时效期间上体现出来。这样也可以让农民工有更多时间搜集证据解决诉讼举证难的问题。
四、简化救济程序，完善救济渠道。
1、取消现行劳动争议仲裁前置程序。在现行的法律框架内，劳动争议仲裁程序是必经的诉讼前置程序。劳动争议仲裁和劳动争议诉讼目的都是为了化解矛盾，定分止争，维护稳定和谐的劳动关系。从解决劳动争议的司法实践来看，增设一个前置程序并不具有优越性，反而增加了当事人特别是农民工的诉累。不如将劳动争议仲裁和诉讼程序交由当事人自愿选择。当劳动争议发生后，当事人既可以选择向劳动争议仲裁机构申请仲裁，也可以选择向人民法院起诉。这无疑是简化农民工工资救济程序的有效途径。
2、修改《劳动法》和《民事诉讼法》，规定劳动争议案件特别是拖欠工资的劳动争议案件，经仲裁后进入诉讼程序的，一律实行“一审终审”制。我国现行的诉讼程序是两审终审制，但劳动争议案件多了一个前置程序——劳动争议仲裁，实际上成了“三审”终审。对经过劳动争议仲裁的案件，实行一审终审，与法院直接受理劳动争议案件实行两审终审并无程序上的本质区别，因为都经历了两次纠纷裁决程序。这样操作，不仅可防止用工单位利用二审、再审程序拖延案件审理时间，也可以减少司法资源浪费，减少当事人诉累。
3、建议人民政府设立农民工工资救助基金。救助基金用于被执行人因财产变化或灭失，导致拖欠的农民工工资无法执行兑现的，由救助基金垫付或支付。如将来被执行人有可供清偿的财产后，可由政府另行追偿。因为许可企业进入建筑市场，是政府权利，未经政府审查许可，那些抗风险能力差，缺乏用人资格的企业是进不了建筑领域的。取得用工资格的企业进入建筑领域后，一旦出现无法兑现农民工工资问题时，或多或少与政府的审查把关不严、平时监管工作不到位有关。另外，保护农民工合法权益也是政府的职责。因此，政府设立农民工工资救助基金是应该的，以此避免和减少了农民工因工资不能兑现造成的损失。
4、完善劳动合同制，全面落实劳动合同法。全国人大常委会最近颁布的劳动合同法，为农民工维权提供了新的法律保障。要加大对劳动合同法的宣传力度，让农民工学会用劳动合同来保护自己的合法权益，养成签订劳动合同的习惯。同时，要在建筑工程施工企业中设立工会组织（因建筑工程的用工周期不长，也许叫临时工会组织更为恰当），让工会组织为农民工提供依法维权服务，减少农民工维权活动中的过激行为。充分发挥工会作为代表和维护劳动者利益的群众组织的积极作用，通过工会签订集体合同，帮助、指导、监督劳动合同的履行，积极参与劳动争议调解，维护农民工的合法权益，实现劳动关系的和谐稳定。


广东省汕头市人大常委会


汕头经济特区华侨房地产权益保护办法
汕头市人大常委会


（1997年8月27日广东省汕头市第九届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 1997年9月5日公布 1997年10月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为保护华侨在汕头经济特区（以下简称特区）房地产的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合特区实际，制定本办法。
第二条 特区范围内华侨房地产的退还、租赁及拆迁，适用本办法。
第三条 本办法所称华侨房地产，是指华侨、归侨的私有房屋（含中华人民共和国成立后用侨汇购建的房屋，下同）和依法继承华侨、归侨的私有房屋（以下统称侨房），以及宅基地（包括附属庭园地、旷地，下同）。
本办法所称发还产权，是指政府依法将侨房的所有权退还华侨业主或其合法继承人（以下简称业主）的行为。
本办法所称腾退，是指使用已发还产权的侨房的单位或个人（以下简称使用人），依法将侨房的使用权退还业主的行为。

第四条 侨房的所有权和宅基地的使用权以及继承权受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。
第五条 侨房腾退遵循谁用谁退的原则；侨房租赁遵循公平合理原则；侨房拆迁遵循谁拆迁谁补偿的原则。
第六条 各级人民政府统一领导辖区内华侨房地产权益保护工作。
市人民政府侨务部门（以下简称市侨务部门）是特区侨房腾退的行政主管部门，各区人民政府侨务部门（以下简称区侨务部门）是本辖区侨房腾退的行政主管部门。
市国土房产部门是特区侨房租赁及拆迁的行政主管部门，其下属各国土房产部门负责辖区侨房租赁管理的日常工作。
各级建设、规划、公安、工商、物价等部门和各街道办事处应根据各自职责权限，积极协助侨务及国土房产部门实施本办法。

第二章 华侨房地产的退还及使用人的安置
第七条 已发还产权的侨房，使用人应当腾退。使用人具备腾退条件或空置侨房、转移侨房使用权的，应自业主提出收回之日起60日内退还侨房。
使用人自愿腾退的，应与业主签订书面腾退协议。
使用人拒不腾退的，业主可向侨务部门（市或区侨务部门，下同）申请处理，侨务部门应自接到申请之日起60日内予以处理；业主也可直接向人民法院起诉。
使用人要求租赁侨房并经业主同意的，依照本办法第三章的规定签订租赁合同，办理租赁登记手续。
第八条 侨房被使用人改建、扩建的，使用人应按原侨房的使用性质和建筑面积以所建房屋补偿业主。增加的面积可归业主所有，但业主应按房屋的重置价格（不含地价）结合成新结算补偿使用人；增加的面积也可归使用人所有，但使用人应按其分摊使用的土地面积，以同类区域住宅
用地基准地价计价补偿业主。
侨房被使用人叠建的，使用人应将原侨房退还业主。叠建部分的房屋所有权归业主所有，但业主应按其重置价格（不含地价）结合成新结算补偿使用人。
侨房被改建、扩建、叠建后产权不明，业主与使用人经协商不能解决的，由侨务部门会同国土房产部门（市国土房产部门或其下属各国土房产部门，下同）负责核查、协调解决。
第九条 业主对其持有人民政府核发土地权属证件的宅基地，可按下列方式之一收回使用权或取得补偿：
（一）对原出租、出借的宅基地，业主可在向国土房产部门换领土地使用证书后，收回自用或按本办法规定重新办理租赁手续；
（二）对被他人占用的宅基地，业主可向国土房产部门换领土地使用证书；占用人应在业主提出收回的60日内将所占用的宅基地退还。占用人在宅基地上建造永久性建筑物的，由双方协商，可由业主按建筑物的重置价格（不含地价）结合成新结算补偿占用人；也可由占用人按土地权
属证件所载土地面积或实际用地面积，以同类区域住宅用地基准地价计价补偿业主；
（三）经人民政府批准征用但未作补偿处理的宅基地，由使用人按土地权属证件所载土地面积或实际用地面积，以同类区域住宅用地基准地价计价补偿业主。
第十条 侨房业主死亡，合法继承人尚未确定的，由市国土房产部门在其继承人或原代理人中依法确定代管人，发给以原业主姓名登记的房地产权证。代管人具有要求使用人腾退侨房和办理拆迁补偿的权利，负有管理侨房并将侨房退还合法继承人的义务。
第十一条 侨房使用人属个人，且其所在工作单位属国家机关事业单位以及全民或集体所有制企业的，所在工作单位应当负责督促其腾退侨房，并优先予以安置；属单位的，其上级主管部门应当负责督促该单位腾退侨房。
第十二条 使用人在腾退搬迁过程中，应保持房屋结构及设施的完整，自负搬迁费用并付清租金。除使用人与业主双方另有约定外，租金应按侨房租赁指导性租金标准（以下简称指导租金），从批准发还产权之日起计算。
第十三条 使用人经侨务部门两次书面通知，无正当理由不到场，以及在本办法第七条第一款和腾退协议规定的期限内不退还侨房的，业主可向侨务部门申请对使用人发出限期腾退决定书。业主也可直接向人民法院起诉。
第十四条 腾退侨房的使用人的安置，由使用人自行解决。确无安置用房的使用个人，可按有关规定申请购买补贴出售房。使用个人所在的工作单位应当支付单位补贴款。单位确无支付能力的，可从其房改出售公房回收的资金中支付。
确无能力购买补贴出售房的使用个人，可按有关规定申请租用公租房、周转房。
第十五条 市人民政府应设立“侨房使用人安置统筹基金”，专项用于统建安置侨房使用人的补贴出售房、公租房、周转房。基金的征收和使用管理办法由市人民政府另行制定。

第三章 侨房租赁
第十六条 侨房租赁，双方应按有关规定签订租赁合同并向国土房产部门办理租赁登记。
本办法实施前已租赁但未办理租赁登记的侨房，租赁双方须按本办法规定重新协商租赁，办理租赁登记。协商不成的，出租人可依照本办法规定收回房屋使用权。
第十七条 租金由业主与租住户双方协商确定；协商不成的，按指导租金确定。
第十八条 租期由双方协商确定，但实行指导租金的侨房，租期不超过两年。
租赁期满，承租人确无处退迁的，租期可适当延长，但不得超过一年，业主同意的除外。延长期间的租金可比原租金增加50％。
第十九条 出租侨房的维修，除租赁合同另有约定外，属自然损坏的，由出租人负责；属承租人过错造成损坏的，由承租人负责。
实行指导租金的侨房的维修，由承租人负责。
出租侨房被鉴定为危房，不能维修使用的，租赁合同终止。承租人应付清租金并及时迁出。
第二十条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋的使用权，造成出租人损失的，承租人应负责赔偿：
（一）拖欠租金累计180日以上的；
（二）擅自转移侨房使用权的；
（三）擅自改变侨房结构或约定用途的；
（四）利用侨房进行非法活动的。
第二十一条 实行指导租金的侨房，有下列情况之一的，出租人可提前终止或变更租赁合同，收回原房屋的使用权：
（一）承租人已另有房屋居住的；
（二）出租人回国定居需收回房屋自用的；
（三）出租人另有合适的房屋安置承租人的。
出租人终止或变更租赁合同，应提前60日书面通知承租人。
第二十二条 承租人在租赁延长期满，或出租人依法解除、终止、变更租赁合同后30日内不退还房屋的，出租人可向国土房产部门申请对承租人发出限期退迁决定书；出租人也可直接向人民法院起诉。
第二十三条 业主下落不明的侨房，其继承人或代理人尚未出现的，由市国土房产部门设立的侨房管理机构代管。侨房管理机构应与使用人签订租赁合同，并逐宗建立档案和租金帐户。

第四章 拆迁补偿与安置
第二十四条 侨房的拆迁人必须对业主和使用人依法给予补偿和安置。业主和使用人必须服从城市建设和旧城区改造的统一规划。
第二十五条 依法持有房屋拆迁许可证的拆迁人需要拆迁侨房的，必须与业主签订书面补偿协议，并将补偿协议报市国土房产部门备案后，方可拆迁。
补偿协议应包括补偿形式和补偿金额、补偿房屋面积、地点、楼层、交付使用时间、对使用人的安置形式、搬迁的过渡方式和过渡期限、违约责任等条款。
第二十六条 在拆迁的范围内，凡属依法应发还产权的侨房，须发还产权后方可拆迁。
因城市建设确需拆迁未发还产权侨房的，拆迁人应报市侨务部门审核，经市人民政府批准，由市国土房产部门逐宗代办拆迁补偿手续，并依法办理公证和证据保全后，方可拆迁。
第二十七条 房屋拆迁公告发布时，拆迁人应同时书面通知业主或其代理人。业主或其代理人接到通知后，应在120日内与拆迁人办理拆迁补偿手续。因特殊情况不能在上述期限内办理的，可向市国土房产部门提出不超过30日的延期申请。逾期不办理的，由市国土房产部门代办拆
迁补偿手续，并依法办理公证和证据保全后，予以拆迁。
第二十八条 拆迁侨房，业主要求调换产权的，按原地就近调换的原则进行调换。
业主要求作价补偿的，按原侨房的使用性质和建筑面积的重置价格结算或由有资质的房地产评估机构评估。以上方式由业主选择。
拆迁侨房附属物及宅基地，不作产权调换，按其占地面积以同类区域住宅用地基准地价计价补偿业主。地上设施按残值作价补偿。
拆迁占用华侨宅基地建成的房屋，先由拆迁人在签订拆迁补偿协议30日内按宅基地补偿标准计价补偿业主，再由房屋所有人向拆迁人交还该宅基地补偿款。
第二十九条 拆迁侨房，业主要求调换产权的，按下列标准补偿：
拆迁住宅侨房，以与原住宅建筑面积相等的新建住宅房屋补偿业主；住宅侨房为平房的，以相当于原建筑面积120％的新建住宅房屋补偿业主。
拆迁非住宅侨房，对底层的商业用房，以相当于原建筑面积60％的新建底层商业用房和相当于原建筑面积40％的新建住宅房屋补偿业主；对底层的生产用房，以与原建筑面积相等的新建非住宅房屋（其中40％为底层，60％为其他楼层的非住宅房屋）补偿业主；对其余的，以相
同使用性质和建筑面积的新建非住宅房屋补偿业主，业主同意的，可补偿为住宅房屋。
拆迁底层同一间结构，部分作为商业用房，部分作为住宅使用的侨房，商业用房部分补以相等建筑面积的新建底层商业用房，住宅部分补以相等建筑面积的新建住宅房屋。

经租、代管前作为商业用房，经租、代管后改为住宅使用的侨房的拆迁，按本条第三款的规定予以补偿。
从区位好的地段易地调换到区位差的地段，应适当增加补偿面积。增加补偿的面积不得少于原房屋建筑面积的20％。
第三十条 已发还产权并退还使用权的侨房在房屋拆迁公告发布前倒塌的，业主可选择下列方式之一获得拆迁补偿：
（一）按侨房占地面积调换相等建筑面积的新建住宅房屋；
（二）按侨房占地面积，以同类区域住宅用地基准地价的150％计价补偿；
（三）按侨房建筑面积调换相等建筑面积的新建住宅房屋，但业主须按新建房屋的基本工程成本价向拆迁人补交房价款。

拆迁在房屋拆迁公告发布前倒塌的华侨自管私房，按侨房占地面积，以同类区域住宅用地基准地价计价补偿。
拆迁已发还产权但未退还使用权的侨房（含执行指导租金的侨房），以及在房屋拆迁公告发布后倒塌的侨房，按侨房倒塌前的使用性质和建筑面积予以补偿。
第三十一条 侨房被鉴定为危房，需要予以拆除的，业主或代管人在拆除前应依法办理证据保全公证。
办理证据保全公证后拆除的侨房，拆迁时应按原侨房的使用性质和建筑面积予以补偿。
第三十二条 持有发还产权通知书的业主，其侨房在经租、代管期间被拆除的，由国土房产部门责成拆迁人按原侨房的使用性质和建筑面积，以所建房屋或作价补偿业主。拆迁人已按拆迁补偿规定对国土房产部门作出补偿的，由国土房产部门以所建房屋或作价补偿业主。
国土房产部门应在核查补偿房屋确无产权纠纷后予以房地产权属登记。
侨房产权在经租、代管期间被核销的，申请核销人应按原侨房的使用性质和建筑面积，以所建房屋或作价补偿业主。
第三十三条 侨房业主因原拆迁单位合半、分立、撤销等未取得拆迁补偿的，由原拆迁单位的上级主管部门依法予以补偿。
第三十四条 补偿同一业主的房屋，除业主另有要求外，应集中成幢安排；不足一幢的，应成梯或成层安排。
第三十五条 已列入旧城区改造规划范围内的占地面积在1000平方米以上（含1000平方米）的侨房，业主要求自行改建的，应报市规划部门批准，领取建设工程规划许可证，并遵守有关规定。
第三十六条 出租和已发还产权但未退还使用权的侨房拆迁后，业主有权收回补偿房屋的使用权。原侨房使用个人没有住房的，其安置由拆迁人和使用个人的工作单位协商解决；使用个人没有工作单位或单位确无能力解决的，由拆迁人负责代办申请购买补贴出售房；若使用个人确无购
买能力，由拆迁人向市政府申请公租房予以解决。
第三十七条 非住宅侨房的确认，以使用人已办理工商营业执照或其他合法登记，并有实际营业或使用事实为准。
被拆迁侨房建筑面积的确认，以侨房的有效权属证件载明的建筑面积为准；没有有效权属证件的，以有资质的房地产测丈机构测丈的建筑面积为准。
当事人对侨房面积或使用性质有争议的，由市国土房产部门认定。
拆迁人和业主对拆迁补偿有争议，经协商不能达成协议的，双方均可向市国土房产部门申请裁决，或向人民法院起诉。市国土房产部门应自受理之日起20日内作出裁决。

第五章 法律责任
第三十八条 违反本办法第十六条规定，不办理租赁登记的，由国土房产部门责令其限期办理租赁登记，并对责任者处以租金总额30％的罚款。
第三十九条 拆迁人违反本办法有下列行为之一的，由市国土房产部门责令其限期改正，拒不改正的，吊销房屋拆迁许可证，并可处以罚款：
违反本办法第二十五、二十六条规定，擅自拆迁侨房的，按被拆侨房建筑面积每平方米60至80元的标准处以罚款；
违反本办法第二十八、二十九、三十、三十一、三十二、三十三条规定，降低补偿标准的，责令补足业主应得的补偿差额，并按降低补偿部分的价值的三至五倍处以罚款；

违反本办法第三十四条规定，不集中安排补偿房屋的，处以1000元至2000元的罚款。
第四十条 当事人对行政决定和行政处罚决定不服的，可在接到决定书之日起15日内，向作出决定的行政主管部门的同级人民政府申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复
议，也不向人民法院起诉，又不履行决定的，出作出决定的行政主管部门申请人民法院强制执行。
第四十一条 辱骂、殴打行政主管部门工作人员，妨碍工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 行政主管部门工作人员徇私舞弊、索贿受贿的，由所在部门或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十三条 侨房指导性租金标准，由市物价部门会同市国土房产部门制定，报市人民政府批准后公布执行。
第四十四条 补偿房屋的基本工程成本价及商品房价由拆迁人按有关规定报市物价部门审核，经市人民政府批准后公布执行。
第四十五条 外籍华人及港、澳、台同胞在特区的房地产权益保护，适用本办法。
第四十六条 本办法自1997年10月1日起施行。



1997年9月5日