财政部


财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
财政部


国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。
（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。
（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为
土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：
（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地
上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外
支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。
（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起执行。



1995年1月1日
国务院办公厅


国务院办公厅转发国家体改委等部门关于立即制止发行内部职工股不规范做法意见的紧急通知

1993年4月3日，国务院办公厅


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国家体改委、国家经贸委、国务院证券委《关于立即制止发行内部职工股不规范做法的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请立即采取有力措施，认真贯彻执行。

附件：关于立即制止发行内部职工股不规范做法的意见
国务院：

当前，我国企业股份制试点工作，从总体上看，发展是比较健康的。但在试点中，由于一些地方没有严格按规范化要求办事，也出现了一些问题。主要是一些企业在进行内部职工持股的定向募集股份有限公司试点中，超范围、超比例发行内部职工股，有的以法人名义购买股份后分发给个人，有的在报纸上公开发布招股说明书在全国范围内招股。一些地方还出现了内部职工股权证的非法交易，造成“内部股公众化，法人股个人化”。这些不规范的做法，对股份制试点产生了不良影响，造成了不少社会问题，妨碍了试点工作的健康发展。
党中央、国务院对股份制试点工作非常重视，多次强调要抓紧制定和落实有关法规，严格按规范化的要求进行试点，使之有秩序地健康发展。去年五月，国家体改委、国家计委、财政部、中国人民银行、国务院生产办联合发出《股份制企业试点办法》，明确规定“不向社会公开发行股票的股份制企业内部职工持有的股份，采用记名股权证形式，不印制股票”，“内部职工持有的股权证，要严格限定在本股份制企业内部”。国家体改委发布的《股份有限公司规范意见》也指出，“本公司内部职工持有的股权证要严格限定在本公司内部，不得向公司以外的任何个人发行和转让”，“公司内部职工的股份，在公司配售后三年内不得转让”。去年八月，在部分省、市股票试点工作座谈会上，国务院又再次明确，股份制试点要严格按规范化要求办，不能乱来。根据这些要求，为了进一步加强对定向募集股份有限公司的规范化管理，制止内部职工股权证的非法交易，进一步引导内部职工持股试点的健康发展，特提出以下意见：
一、内部职工持股的定向募集股份有限公司，要继续按规范要求进行试点。为了进一步搞好试点工作，国家体改委将尽快下发《定向募集股份有限公司职工持股管理规定》(以下简称《规定》)，各省、自治区、直辖市人民政府和国务院有关部门要按照《规定》的要求，对不规范的做法进行清理，在本地区和本部门清理工作结束以前，对新要求成立内部职工持股的定向募集股份有限公司要暂缓审批。
二、各地要严格执行《股份制企业试点办法》和《股份有限公司规范意见》的规定，定向募集股份有限公司内部职工持有的股份，采用记名股权证形式，不得印制股票。本公司内部职工持有的股权证要严格限定在本公司内部，不得向公司以外的任何个人发行和转让。公司内部职工的股份，在公司配售后三年内不得转让，三年后也只能在内部职工之间转让。定向募集股份有限公司经批准转为社会募集股份有限公司，原内部职工股份从配售之日起未满三年的，也不得上市交易。根据有关规定，未经国务院主管部门批准，定向募集股份有限公司不得擅自转为社会募集股份有限公司。
三、自本通知下发之日起，各地要立即采取措施，尽快将发放在个人手中的定向募集股份有限公司的内部职工股股权证，由公司委托国家认可的证券经营机构集中托管。未实行集中托管的定向募集股份有限公司，不得转为社会募集股份有限公司。
四、任何机关、团体、部队、企事业单位和个人不得利用职权索取和非法购买企业内部职工股，也不得以法人(含社团法人)名义购买法人股后分发给个人。
五、凡已经出现内部职工股权证非法交易的地方，当地人民政府要组织有关部门立即采取坚决而又稳妥的措施，加以制止和取缔。
六、对违反本通知和国家有关规定的定向募集股份有限公司，要进行严肃查处，今后一律不得转为社会募集股份有限公司。
以上意见如无不妥，请批转各地区、各部门贯彻执行。