试论一户一房法律制度模式的优劣/朱士利

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试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利

【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程,经历了2008年,到2010年,房地产市场调控开始加大力度,且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温,2011年初出台的调控政策更是严格,起到很大的作用。本文基于此背景,通过对房地产市场调控方式的探讨,提出一户一房法律制度的构想,并就其优劣加以评析。
关键词:房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨(井喷)的原因是多方面的:首先是农村人口向城市人口涌进,其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加,加大了城市房地产需求量;其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为;再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产,而不是投资其他经贸、科技产业;
房子是用来住的,是固定资产,房子盖好了可以住100年以上,经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业,而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的,最好30年甚至更短时间就倒塌重建,就能带动经济,那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度,其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度,可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸,不去创业
火车跑的快,全靠车头带,中国不乏能力卓越的人才,中国经济的发展需要这些人才,但这些人才中在取得一定成绩后,购置大量的房地产,坐享升值,坐收租金,那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活,不再思想去创业,这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀,阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的,一定区域的商业资源是有限的,后起之秀要进入特定区域商圈,必然付出高额的市场代价,从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力,在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展,必然导致一部分人坐拥数套房产,而另一部分人无房可住,从而富者愈富,贫者愈贫,与社会主义的初衷背道而驰,并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利,是国家的长期工作,不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久,其本质思想是相通的,本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域(经常居住地)只能有一套住房,一户商家(房地产租赁经营等企业除外)在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为,在我们社会主义国家,保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行,是每个人的基本诉求,做到民富方可国强,但民富首先要保障衣食住行,而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作,绝不仅仅是正常,应当上升到法律,甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话,应当为房地产商、存积房产资源者说话,还是应当为大多数“小民”说话,新中国是农民子弟兵打下来的,是穷苦百姓打下来的,民心还是在于大多数的“小民”,小民的愿望不高,一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房,所以,本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展,实实在在需要商界的精英人士,他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展,在确立的一户一房法律制度后,房地产投机、投资之路基本被封堵;在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下,在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析,房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房(农村集体土地上建设的无证房屋),同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设,房屋质量问题严重,房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短,造成严重的资源浪费,这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低(货币贬值),是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后,房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小,监管和质量将作为主要环节对待,无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长(至少70年以上),反复重建的模式将被逐步打消,从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能,当房地产建设达到一定规模之后,过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展,难以实现长久的、可持续性的发展格局,政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面,方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑,现阶段如果实现了一户一房法律制度,在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数,建立良好的生活价值观,逐步打消普通劳动者“工作一辈子,攒下一房子”的现实观念,从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述,本人认为,我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的,我们要避免经济危机,逐步实现民富国强,可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者:朱士利(QQ975813515)
单位:北京市兆中律师事务所
2011年7月12日

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关于印发新录用公务员试用期管理办法(试行)的通知

国家公务员局


关于印发新录用公务员试用期管理办法(试行)的通知

人社部发【2011】62号


各省、自治区、直辖市党委组织部,政府人力资源社会保障厅(局)、公务员局,中央和国家机关各部委、各人民团体组织人事部门,新疆生产建设兵团党委组织部、人事局:

现将《新录用公务员试用期管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。在实施中有何问题和建议,请及时报告中共中央组织部、人力资源社会保障部。









二〇一一年五月二十五日













新录用公务员试用期管理办法(试行)



第一章 总则



第一条 为了规范新录用公务员管理工作,根据公务员法和有关法律法规,制定本办法。

第二条 本办法所称新录用公务员,是指按照《公务员录用规定(试行)》被录用到机关工作,且在试用期内的人员。

新录用公务员试用期自报到之日起计算,试用期为一年。

第三条 新录用公务员应当履行公务员法规定的义务,享有公务员法规定的相应权利,其依法履行职务的行为,受法律保护。

第四条 对新录用公务员的管理,除本办法规定外,按照公务员法和有关法律法规执行。



第二章 培养



第五条 招录机关应当加强对新录用公务员的培养教育,采取多种方式对新录用公务员进行政治素质、职业道德、履职能力、工作作风等方面的培养锻炼,使其尽快胜任录用职位工作。

第六条 招录机关应当按照职位要求明确新录用公务员的工作职责,帮助其尽快熟悉业务,提高实际工作能力。

第七条 招录机关应当在试用期内安排新录用公务员参加初任培训,根据需要安排专门业务培训和在职培训。新录用公务员应当按照公务员培训规定参加机关组织的培训。



第三章 考核



第八条 新录用公务员试用期满,应当对其德、能、勤、绩、廉进行全面考核。考核应当在试用期满后三十日内进行,遇有不可抗力无法按期考核的,应当在相应情形消除之后的三十日内进行。

新录用公务员参加初任培训的情况,应作为试用期满考核的内容。

新录用公务员的平时考核和年度考核按照公务员考核有关规定进行。

第九条 新录用公务员试用期满考核结果分为合格和不合格两个等次。

第十条 确定为合格等次须具备下列条件:

(一)思想政治素质较好,能够贯彻落实党的路线、方针、政策,遵守国家法律法规;

(二)能够正常履行职责,完成本职工作;

(三)责任心强,工作积极,作风较好;

(四)道德品行较好,廉洁自律。

第十一条 新录用公务员具有下列情形之一的,应确定为不合格等次:

(一)思想政治素质较差的;

(二)无法正常履行职责,完成本职工作的;

(三)工作责任心或工作作风较差的;

(四)道德品行较差,存在不廉洁问题的。

第十二条 新录用公务员试用期满考核按下列程序进行:

(一)新录用公务员进行个人总结,并在一定范围内述职;

(二)所在部门或者单位对新录用公务员进行考核,并写出评语,提出考核结果建议;

(三)招录机关根据平时考核、年度考核、试用期满考核等情况,确定试用期满考核等次;

(四)将考核结果及时反馈新录用公务员。

第十三条 新录用公务员有下列情形的,试用期顺延,顺延期满后再行考核。

(一)因病、事假累计超过40个工作日不在职的,试用期顺延至补足其不在职的工作日后考核,在报到后一年半仍未补足的,视为考核不合格。女性在孕期、产假、哺乳期内不在职的,试用期顺延至补足其不在职的工作日后考核。

(二)被立案审查尚未结案的,待结案后按照有关规定处理。

(三)受到记大过以下处分尚在处分期内的,试用期顺延至处分期满后考核。

(四)法律、法规规定影响试用期满考核正常进行的其他情形,按照法律法规规定执行。

第十四条 新录用公务员试用期满考核合格的,招录机关应当及时按照有关规定任职定级。任职定级时间从试用期满之日起计算。新录用公务员试用期满没有考核的,不得任职定级。



第四章 取消录用



第十五条 新录用公务员试用期满考核不合格的,取消录用。

第十六条 新录用公务员有下列情形之一的,应当取消录用:

(一)不履行或者不正确履行工作职责,工作严重失误或者给国家和人民群众的利益造成较大损失和不良影响的;

(二)在参加公务员录用考试的报名、考试、体检、考察等环节有严重违纪违规行为的;

(三)在参加国家法定考试中有严重违纪违规行为的;

(四)应当给予降级以上处分的;

(五)受到刑事处罚或者劳动教养的;

(六)有公务员法规定的应予以辞退情形的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

已经办理录用审批或者备案手续的人员,非因不可抗力因素未按规定时间报到的,取消录用。

第十七条 新录用公务员有公务员法第八十一条第(二)(三)(四)(五)款规定情形的,不得提出取消录用申请。

第十八条 新录用公务员有公务员法第八十四条规定情形的,不得取消录用。

第十九条 中央机关取消录用,由中央机关审批并报中央公务员主管部门备案;中央机关省级以下直属机构取消录用,由省级直属机构审批并报所属中央机关备案;地方各级机关取消录用,按省级公务员主管部门规定的办法进行审批或者备案。

第二十条 新录用公务员取消录用的时间,从作出取消录用决定之日起计算。招录机关应当在作出取消录用决定之日起的三十日内以书面形式将取消录用决定通知被取消录用人员。

第二十一条 新录用公务员被取消录用后,自批准之日的次月起停发工资。

第二十二条 新录用公务员取消录用后,在九十日内重新就业的,应当在就业单位报到后三十日内,按照干部人事档案转递的有关规定,将档案转至有关的组织人事部门保管;在九十日内未就业或者重新就业单位不具备保管条件的,按照流动人员人事档案管理的有关规定转递档案。

第二十三条 新录用公务员取消录用后,社会保险待遇按照有关规定执行。

第二十四条 新录用公务员对取消录用决定不服的,可以依照有关规定申请复核或者提出申诉。复核或者申诉期间不停止取消录用决定的执行。



第五章 纪律约束



第二十五条 新录用公务员应当安排在录用职位工作,一般不调整岗位,不得借调到其他单位工作,不得参加规定以外的离职学习。

第二十六条 新录用公务员不得报考其他机关的公务员和到企事业单位应聘。

第二十七条 对违反本办法规定的情形和人员,按照公务员法第一百零一条相关规定处理。



第六章 附则



第二十八条 参照公务员法管理的机关(单位)除工勤人员以外的新录用工作人员的试用期管理,参照本办法执行。

第二十九条 本办法由中共中央组织部、人力资源和社会保障部负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起施行。


无锡市房屋居住权处理办法(修正)

江苏省人大常委会


无锡市房屋居住权处理办法(修正)
江苏省人大常委会


(1993年6月22日无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议制定 1993年8月26日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 根据1997年3月19日无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年8月29
日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改〈无锡市房屋居住权处理办法》修正 自公布之日起施行)

第一章 总 则
第一条 为调整家庭成员之间的房屋居住权关系,保护房屋居住人和房屋所有权人的合法权益,维护社会安定,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》以及其他有关法律、法规的规定,结合本市具体情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于家庭成员之间因分居而涉及的国家、集体所有房屋的居住权处理。
机关、团体、企业、事业单位(以下简称单位)与个人共同投资、建造房屋的居住权处理,也适用本办法。
第三条 房屋居住权的处理,应当坚持男女平等、保护老人、妇女、儿童和残疾人的合法权益的原则,照顾无过错一方的利益,并考虑居住的实际需要和住房的来源等情况。
第四条 国家、集体、个人两方或者两方以上共同投资购买、建造的住房,其房屋是共同投资人的按份共有财产。但投资方之间或者投资方与第三方之间另有约定的除外。
共有关系的解除或者共有份额的转让,应当贯彻自愿、公平、等价有偿的原则。
第五条 租住下列房屋的家庭成员对该房屋享有共同居住权:
(一)一人承租,由父母、夫妻、子女共同居住的房屋;
(二)祖父母、外祖父母承租,由孙子女、外孙子女实际居住的房屋,或者孙子女、外孙子女承租,由祖父母、外祖父母实际居住的房屋;
(三)夫妻一方父母承租,由夫妻实际居住五年以上的房屋;
(四)夫妻一方或者双方在婚前承租,由夫妻实际居住五年以上的房屋;
(五)婚姻关系存续期间,由夫妻一方或者双方承租的房屋;
(六)子女承租由父母实际居住二年以上的房屋;
(七)婚前一方承租,或者由一方父母承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而分配取得承租权的房屋;
(八)原有常住户口,按照政策或者法律规定应享有居住权的其他人员不实际居住的房屋。
第六条 家庭成员的共同居住权,可以由家庭成员协商一致,并经房屋所有权人、居住分配权人或者房产管理部门(以下简称房屋所有权人)同意后变更,也可以由有关组织依照本办法予以调整,或者通过诉讼程序由人民法院调整。
第七条 离婚诉讼涉及房屋居住权争议的,人民法院应当一并审理。

第二章 房屋居住权的调整
第八条 家庭成员的共同居住权可以采用下列方式之一予以调整:
(一)住房有分隔条件的,分隔居住;
(二)住房无分隔条件的,由当事人通过调换住房分开居住;
(三)经房屋所有权人同意,对一方当事人或者双方当事人另行安排住房;
(四)一方当事人另行租住私房或者购买住房;
(五)一方当事人迁居其他住房。
第九条 夫妻一方父母承租由夫妻和承租房屋的父母共同居住的房屋,在夫妻离婚时,应当由父母承租房屋的一方当事人居住。
第十条 夫妻一方父母承租由夫妻实际居住不满五年的房屋,在夫妻离婚时,应当由父母承租房屋的一方当事人居住;另一方当事人迁居确有困难,又具有分隔条件的,也可以分隔居住,但有迁居条件时,应当迁居。
第十一条 夫妻一方在婚前承租,由夫妻实际居住不满五年的房屋,在夫妻离婚时应当由承租人居住;另一方当事人迁居确有困难,又具有分隔条件的,也可以分隔居住,但有迁居条件时,应当迁居。
第十二条 因房屋居住权的调整而扩大居住面积的当事人,应当根据出售公有住房的有关规定,承担扩大居住面积部分的费用。
第十三条 一方当事人迁出享有居住权的房屋而租住私房的,另一方当事人可以按月补偿租住私房的部分租金,也可以作一次性补偿。
一方当事人另行购买住房或者迁居其他住房的,根据实际情况,可以由另一方当事人给予适当的经济补偿。
第十四条 因第三者介入而离婚的,应当照顾无过错的一方和子女的居住权。过错方迁出享有居住权的房屋而租住私房、另行购买住房或者迁居其他住房的,无过错方不给予经济补偿。
第十五条 住房分隔居住的,由居住人出资分隔,也可以由房屋所有权人出资分隔。
居住人出资分隔的,分隔的设施归居住人所有,解除租赁关系时,除与新的承租人或者与房屋所有权人另有约定外,应当恢复原状。
房屋所有权人出资分隔的,分隔的设施归房屋所有权人。
第十六条 调整房屋居住权应当一并处理所涉及的个人投资份额、家庭成员共同投资份额、住房公积金、公房定金等事项。
第十七条 房屋居住权调整以后,租赁关系发生变更的,应当办理新的租赁手续。

第三章 房屋投资款的结算
第十八条 房屋居住权调整以后,符合下列情形之一的,取得房屋所有权或者居住分配权的单位,应当按房屋现有价值结算返还失去房屋所有权或者居住分配权的单位的投资份额:
(一)共有关系终止或者共有份额转让的;
(二)一方单位失去居住分配权的;
(三)独有房屋所有权的单位失去居住分配权的。
第十九条 涉及房屋投资款结算的单位,应当共同协商,签订一次性返还或者分期返还投资款的协议。
第二十条 个人投资拥有部分产权的住房,居住权调整以后,取得部分产权和居住权的个人,应当按房屋现有价值结算返还失去部分产权和居住权的个人的投资份额,并按本办法第十三条的规定予以经济补偿。
第二十一条 因房屋投资款的结算发生争议的,当事人可以依法向市、不设区的市、区房产仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
当事人对市、不设区的市、区房产仲裁机构的裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的,当事人可以向人民法院申请执行。
第二十二条 权利人对返还房屋投资款的请求,应当在人民法院调解书、判决书发生法律效力之日起两年内提出。

第四章 相关部门的责任
第二十三条 人民法院审理有关房屋居住权的案件,应当深入实际调查研究,根据自愿和合法的原则先行调解,并及时通知房屋所有权人。调解不成的,应当依法判决。
有关单位应当在按到人民法院通知之日起十五日内,对调整房屋居住权和返还房屋投资款事项提出书面意见或者达成书面协议,提交人民法院。逾期未提出书面意见或者未能达成书面协议的,不影响人民法院对房屋居住权进行调解和判决。
人民法院应当将涉及房屋所有权人权利义务的发生法律效力的调解书或者判决书,在三日内送达有关单位。
第二十四条 房产管理部门对房产仲裁机构、人民法院在仲裁、审理有关房屋居住权案件时,涉及到调房手续、核定租金、房屋评估折价等事项,应当及时处理。
第二十五条 有关单位应当根据本办法的规定,做好房屋居住权的调整及相应的经济结算工作;教育本单位当事人自觉履行人民法院发生法律效力的调解书、判决书。当事人不履行发生法律效力的调解书、判决书的,有关单位应当协助人民法院执行。
第二十六条 婚姻登记机关办理离婚登记和人民调解委员会调处民事纠纷,涉及房屋居住权调整的,应当征求房屋所有权人的意见。
第二十七条 当事人在有关房屋居住权的诉讼中,有破坏房屋及其附属设施等违法行为的,人民法院可以采取强制措施,并可以责令承担民事责任。
第二十八条 人民法院审判人员在审理有关房屋居住权的案件中,应当严格依法办案、秉公执法;违法失职、徇私舞弊的,应当根据情节轻重,依法追究相应的责任。

第五章 附 则
第二十九条 外国人在本市行政区域内涉及房屋居住权处理的,适用本办法的规定,华侨和港澳台人员也适用本办法。
第三十条 市、不设区的市人民政府可以根据本办法制定有关房屋共有关系终止及其经济结算的具体规定。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。

附:无锡市人民代表大会常务委员会关于修改《无锡市房屋居住权处理办法》的决定

(1997年3月19日无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年8月29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

决定
无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议审议了市人大常委会主任会议提交的关于《〈无锡市房屋居住权处理办法〉修正案(草案)》,决定对《无锡市房屋居住权处理办法》作如下修改:
一、第三条修改为:“房屋居住权的处理,应当坚持男女平等、保护老人、妇女、儿童和残疾人的合法权益的原则,照顾无过错一方的利益,并考虑居住的实际需要和住房的来源等情况。”
二、第五条第三项修改为:“夫妻一方父母承租,由夫妻实际居住五年以上的房屋。”
第四项修改为:“夫妻一方或者双方在婚前承租,由夫妻实际居住五年以上的房屋。”
增加一项,作为第六项:“子女承租由父母实际居住二年以上的房屋。”
增加一项,作为第七项:“婚前一方承租,或者由一方父母承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而分配取得承租权的房屋。”
增加一项,作为第八项:“原有常住户口,按政策或者法律规定应享有居住权的其他人员不实际居住的房屋。”
三、第十条修改为:“夫妻一方父母承租由夫妻实际居住不满五年的房屋,在夫妻离婚时,应当由父母承租房屋的一方当事人居住;另一方当事人迁居确有困难,又具有分隔条件的,也可以分隔居住,但有迁居条件时,应当迁居。”
四、第十一条修改为:“夫妻一方在婚前承租,由夫妻实际居住不满五年的房屋,在夫妻离婚时应当由承租人居住;另一方当事人迁居确有困难,又具有分隔条件的,也可以分隔居住,但有迁居条件时,应当迁居。”
本决定自公布之日起施行。
《无锡市房屋居住权处理办法》根据本决定作相应的修正后,予以重新公布。



1997年8月29日