对《民通意见》第118条废止的理解/邱胜奎

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对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条,是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下:“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

根据这一规定,我们可以得出两种结论:

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下,人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下,房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说,这样的合同属于效力待定的合同,类似这样的规定,在法律条款上很多,诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前,不会产生争议,而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后,会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定:“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,很显然,这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下:“第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候,会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是:当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时,可以依据第(二)项,恶意串通,来确认合同无效。也就是说,在没有其他无效情形的情况下,在《合同法》的框架内,已经不认为此类合同属于无效合同,甚至也不属于效力待定合同,而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定:“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”。据此,当出租人将房屋卖给第三人,并办理过户登记手续后,第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下,如果承租人根据《民通意见》第118条的规定,要求确认合同无效。该如何处理?是法院确认合同无效,然后撤消房屋过户登记手续吗?

在此情况下,法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题,但是也存在一个问题,善意取得的适用前提应当是无权处分,出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突,《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》(法释〔2008〕15号)废止了“民通意见”第118条,今后在遇此类案件时,当适用合同法的规定,确认合同有效,对于承租人因此而遭受的损失,由出租人承担。

2010.8.7
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杭州市城市供水价格管理实施细则

浙江省杭州市物价局


杭州市人民政府批转市物价局关于杭州市城市供水价格管理实施细则的通知

杭政〔2001〕19号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  市政府同意市物价局拟定的《杭州市城市供水价格管理实施细则》,现予批转,请认真贯彻实施。

杭州市人民政府
二OO一年十一月二十三日


杭州市城市供水价格管理实施细则

(市物价局 二OO一年六月十九日)

第一章 总 则


  第一条 为切实规范杭州市城市供水价格管理,保障供水、用水双方合法权益,节约和保护水资源,根据《中华人民共和国价格法》及国家计委、建设部颁发的《城市供水价格管理办法》和《杭州市城市供水管理条例》,制定本实施细则。
  第二条 本实施细则适用于杭州市区的城市供水价格行为。
  第三条 城市供水价格是指城市供水企业通过一定的工程设施,将地表水、地下水进行必要的净化、消毒处理,使水质符合国家规定的标准后供给用户使用的商品水价格。
  第四条 根据国家有关规定,按使用水量计量征收污水处理费。污水处理费必须实行“收支两条线”、财政专户管理,专款专用。
  污水处理费标准的审批权限与供水价格的审批权限相同。污水处理费的具体核算办法另行制定。
  第五条 市人民政府价格主管部门是城市供水价格的主管部门。市人民政府供水行政主管部门按职责分工,协助价格主管部门做好城市供水价格管理工作。
  第六条 城市供水价格按照统一领导、分级管理的原则,实行政府定价。
  制定城市供水价格,实行听证会制度和公告制度。


第二章 水价的分类与构成


  第七条 城市供水实行分类水价,根据使用性质分为居民生活用水、非经营性用水、经营性用水、特种行业用水。
  (一)居民生活用水是指居民住宅中的居家用水。
  (二)非经营性用水是指行政机关、事业单位、部队,教育、文化、体育、卫生组织和社会团体的用水以及环卫、园林绿化等市政用水。
  (三)经营性用水是指一切从事生产、经营活动的工商企业、建筑行业、旅游业、宾馆、餐饮、娱乐、服务业用水。
  (四)特种行业用水是指以水为主要原料的制造业、特种服务业的用水(包括纯净水、制酒业、饮料业等生产企业用水,桑拿浴、洗车等服务业用水)。
  第八条 各分类水价的最终到户价格由供水价格和污水处理费两部分构成,并在收费票据中予以分列。

第三章 供水价格的组成


  第九条 城市供水价格由供水成本、费用、税金、利润组成。成本和费用按国家财政主管部门颁发的《企业财务通则》和《企业会计准则》等有关规定核定。
  (一)城市供水成本是指生产、供应过程中发生的原水费(包括水资源费或水利工程水费及输送原水发生的输送费用)、动力费、原材料费、资产折旧费、修理费、工资及福利费、水质检测及监测费,以及其它应计入供水成本的直接费用;
  (二)费用是指组织管理供水所发生的销售费用、管理费用、财务费用;
  (三)税金是指供水企业应交纳的税费;
  (四)城市供水价格的利润,以合理的利润水平核定。
  第十条 输水、配水等环节中的水损按国家有关规定结合本市实际核定的标准计入成本。

第四章 供水价格的制定


  第十一条 制定城市供水价格应当遵循补偿成本、合理收益、节约用水、公平负担的原则。
  第十二条 供水企业合理盈利的具体水平,由政府价格主管部门根据建设资金不同来源,按照兼顾企业、社会承受能力原则和企业的工资福利水平,在征求供水行政主管部门意见后确定。
  第十三条 城市供水应积极按照“计量出户、一户一表、抄表到户”的要求实施。
  (一)新建住宅必须按“计量出户、一户一表”的要求设计、施工,所需材料、人工等费用按实进入住宅建造成本。
  (二)已建住宅“计量出户、一户一表”改造所需材料、人工等费用,按照供水企业和用户共同承担的原则,由政府价格主管部门核定。供水企业按核定的安装费标准,向自愿申请安装的用户收取。
  第十四条 在城市居民供水基本实现“计量出户、一户一表”的前提下,可逐步实行阶梯式计量水价。阶梯式计量水价可分为三级。第一级水价为基本水价,第二级水价按基本水价的1.5系数收取,第三级水价按基本水价的2.0系数收取。
  用水基数和阶梯比例随供用水状况由供水行政主管部门提出调整意见,经市政府批准后执行,以促进节约用水。
  第十五条 城市非居民生活用水实行阶梯式计量水价时,应与国务院及其所属职能部门发布的实行计划用水等有关规定相衔接。
  第十六条 供水企业及有关单位应切实维护城市供水价格的严肃性,在供水过程中发生的有关费用不得计入水价加价销售,下列情况除外:
  (一)高层建筑特需加压供水的,因加压而发生的动力费、维护费、人工费等,由用户承担;
  (二)供水企业未直接抄表到户,并以趸售方式供水的,必须实行趸售价格。具体价格由供水企业与有关部门协商确定,报政府价格主管部门备案。双方有争议的,由政府价格主管部门协调解决。

第五章 供水价格的申报与审批


  第十七条 供水企业可设立“水费调节金”。“水费调节金”应在银行开设专门帐户,专项用于稳定水价,不得挪作它用,并每年向政府价格主管部门和供水行政主管部门报告收入情况,接受两部门的监督检查。
  (一)水费调节金的来源为:(1)实行阶梯式计量水价,居民生活用水超过基本水价部分,全额列入水费调节金;(2)因用水结构变化,实际供水平均价格高于定价测算平均价格而产生的增收部分,全额列入水费调节金。
  (二)水费调节金的使用:当供水企业的实际供水利润率明显低于政府价格主管部门核定的净资产利润率又不适宜调价弥补时,经政府价格主管部门会同供水行政主管部门审核后,可由“水费调节金”补贴供水企业。
  第十八条 按照国家法律、法规合法经营,非企业因素,并经“水费调节金”补贴后,仍达不到年度核定的净资产利润率,供水企业可以提出调整水价的申请。城市供水价格一年内最多只能调整一次。
  第十九条 供水企业需要调整供水价格时,应向市人民政府价格主管部门提出书面申请,并抄送同级供水行政主管部门。供水行政主管部门应及时将意见函告政府价格主管部门,以供其统筹考虑。
  第二十条 市人民政府价格主管部门接到调整供水价格的申报后,应委托价格认证中心对供水成本进行论证,价格认证中心应在规定时间内出具成本认证报告。政府价格主管部门根据成本认证报告,综合考虑各方面因素,提出调价方案,在调价方案基本成熟的条件下,召开价格决策听证会。价格认证中心应在听证会上宣读成本认证报告。听证会具体办法按照《杭州市价格决策听证制度》执行。
  第二十一条 调整供水价格按以下原则审批:
  (一)有利于城市供水事业发展,满足经济发展和人民生活需要,提倡节约用水,鼓励科技进步。
  (二)充分考虑社会承受能力,在理顺城市供水价格时,应根据实际情况分步实施,逐步到位。
  (三)有利于规范城市供水价格,加强供水企业管理,健全供水企业成本约束机制。
  第二十二条 供水价格调整方案经政府价格主管部门审核,报市人民政府同意后,按价格管理权限报批。经批准后予以实施。
  第二十三条 城市供水价格调整方案实施前,由政府价格主管部门向社会公告。
  第二十四条 城市供水中涉及用户特别是带有垄断性质的供水设施建设、维护、服务等项目(如用户管网施工、增容、维修、计量器具安装),劳务及重要材料、设施等的价格标准,应按国家有关规定执行,无规定的由市人民政府价格主管部门会同供水行政主管部门核定。

第六章 供水价格的执行与监督


  第二十五条 供水企业必须认真履行职责,严格按批准的供水价格执行,并做好明码标价工作。
  第二十六条 供水企业要定期对供水计量设施进行维护管理,保证计量设施灵敏准确。供水企业的供水水质、水压必须符合《生活饮用水卫生标准》和《城市供水企业资质管理规定》的要求。
  第二十七条 类别不同的混合用水应分表计量。
  第二十八条 用户应当按照规定的水价标准及用水量,按期缴纳水费。接到水费通知单15日后不缴纳水费的,按应缴纳水费额每日增缴3‰的滞纳金。无正当理由或特殊原因连续两次不缴纳水费,经供水企业催交无效的,可按照国家有关规定的程序停止供水。
  第二十九条 用户应根据国家规定,在交纳水费的同时,交纳污水处理费。
  第三十条 供水行政主管部门要对各类量水、测水设施实行统一管理,完善供水计量监测设施,加强供水计量监测。同时要逐步建立、健全城市供水水质监管体系,加强水质管理,保证安全可靠供水。
  第三十一条 政府价格主管部门要加强对城市供水企业成本和价格的管理,健全成本约束机制,实行动态监测。城市供水企业应及时向政府价格主管部门和供水行政主管部门报送半年度及全年的成本、利润、价格等有关资料。
  政府价格主管部门要加强对城市供水价格执行情况的监督检查,对违反价格法律、法规、规章及政策的单位和个人应依法查处。

第七章 附 则


  第三十二条 市属各县(市)供水价格管理可参照本实施细则执行。县(市)政府所在地供水企业需要调整供水价格时,在履行必要的程序后,上报市人民政府价格主管部门审核批准后执行。
各县(市)、区乡镇供水企业供水价格调整,由当地政府价格主管部门审核批准,上报市人民政府价格主管部门备案。
  本实施细则涉及萧山、余杭二区水价管理职权的,按省、市有关规定办理。
  第三十三条 本实施细则由市人民政府价格主管部门负责解释。
  第三十四条 本实施细则自发布之日起施行。

【摘要】:保险营销员体制为我国保险业的飞速发展做出了重要贡献,但随着保险业的快速发展,现行营销员体制的不合理性经过多年的积聚和扩散,已到了不容忽视的地步。由此体制造成对保险营销员的不公正待遇已开始危及和阻碍保险业的持续健康发展。本文试着从法律角度分析保险营销员体制的不合理性,以引起社会和立法者的关注,希望能为保险业的健康发展有所帮助。
【关键词】:保险营销员体制;合理性;不公正待遇;阻碍发展

自1992年我国引入保险营销员体制,我国保险业已走过了近20年的时间,老百姓的保险意识也有较大提高。中国保监会数据显示,截至2011年底,我国保险业资产总额已达6.01万亿元。而从2010年底营销员数量达到238.9万人的高峰后,数量急剧下降。截至2011年5月,寿险营销员数量约为238万人,较2010年底下降了17%,仅仅五个月时间就减少了50万人。2011年保险业经营也从历年的高速增长首次出现下滑,总收14339亿。尤其是寿险,下降幅度达到了近10%。为什么会有这样的结果呢?就是因为现行的保险营销员管理体制的不合理性越来越突现,在我国经济转型、保险业发展进入新阶段的条件下已不能适应其需要和发展,不可避免地出现的停滞甚至倒退。保险营销员体制的不合理性表现在哪些方面呢,本文将一一对其剖析。
一:保险法中对保险营销员的定义
《保险法》第一百一十七条 保险代理人是根据保险人的委托,向保险人收取佣金,并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人。
保险法是对我国保险业实施监督管理的最高法律,在此保险法定义保险代理人为:机构或者个人。没有明确定义销售保险产品的保险营销员是代理人,只能反推:向保险人收取佣金的个人是保险代理人,那保险营销员收取了保险公司佣金就是保险代理人。所以从《保险法》我们只能是间接理解保险营销员是代理人。
二:管理规定对保险营销员的定义
第二条 本规定所称保险营销员是指取得中国保险监督管理委员会颁发的资格证书,为保险公司销售保险产品及提供相关服务,并收取手续费或者佣金的个人。
从以上定义可以看出保监会对保险营销员的定义为:销售公司产品的人。并未定义为:代理公司产品的人。而销售员与代理人应当是不同的定义。
百度百科这样定义销售员:销售员就是以销售商品、服务为主题的人员。在社会商业化活动中,起着重要的作用。以实际的载体传递信息,同时加以渲染达成商品的成交。
百度百科这样定义代理人:也叫经纪人或“授权代表”。指自然人根据代理契约或授权书或口头约定,向被代理者收取一定佣金(或者免费),全权或在一定的授权范围内,代表被代理人或者授权单位,在代理期限内行使被代理者的权力,完成相关的使命或者任务。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
三:保险营销员体制在《劳动法》中的运用
我国《民法》对代理人的表述中重要一点是:受被代理人的委托实施的民事法律行为,对代理人的定义范畴很广。如果保险营销员是代理人,推广开来至少所有行业的营销员都应当是代理人。
上述对销售员和代理人的定义虽说有很多共同点,但其根本差别在:
1:销售员应当是公司员工,理所当然该享受公司员工待遇。
2:代理人更多的应当是指独立的法人代表或机构,保险营销员是被作为:代理人。而当初美国友邦把代理人制度引入中国,把保险营销员定义为“代理人”,实施代理人制度本身就是一种错误。只是在当时的社会用工环境及保险的原始状态下保险公司为了节约营运成本采用了这一适合当时的体制,而这种制度在当时能被普遍接受,并一直就被错误的延用至今。而中国经济在历经了20年的飞速发展后的今天,工资、物价、用工环境等等都发生了翻天覆地的变化。从宏观环境来看,中国的人口红利期已结束,人口结构老龄化的压力不断显现。因劳动力供给不足的原因,对于整个经济而言,劳动力成本已开始步入被动上升阶段。从当初农民工形成期的找工作难、廉价、无保障到今天的企业用工荒、提供社会保障、子女上学、甚至给员工父母发孝公资……变化真的太大了,可保险营销员体制却一成不变,完全不能适应社会发展的需要。
保险法间接定义保险营销员为代理人,而保险业的监管机构定义保险营销员为销售员。以社会普遍认识来看,保险营销员就应该是保险销售员。但历年来,保险业却执行的是保险代理人制度。这一制度就意味着:保险营销员不是公司员工,不受《中华人民共和国劳动法》的保护,不享受公司福利待遇、不享受社会保障。
《中华人民共和国劳动法》第一条 为了保护劳动者的合法权益,调整劳动关系,建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度,促进经济发展和社会进步,根据宪法,制定本法。
  第二条 在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者,适用本法。
  国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者,依照本法执行。
  第三条 劳动者享有平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利。
  劳动者应当完成劳动任务,提高职业技能,执行劳动安全卫生规程,遵守劳动纪律和职业道德。
  第四条 用人单位应当依法建立和完善规章制度,保障劳动者享有劳动权利和履行劳动义务。
  第五条 国家采取各种措施,促进劳动就业,发展职业教育,制定劳动标准,调节社会收入,完善社会保险,协调劳动关系,逐步提高劳动者的生活水平。
《劳动法》是为保障劳动者的合法权益而为劳动者制定的。保险营销员体制中因为保险营销员是“代理人”,这一体制把保险营销员排除在《劳动法》保护之外,保险营销员不是劳动者!所以这一体制有违《劳动法》宗旨。这一体制造成保险营销员收入极不稳定、社会地位不高、认同感低、无职业安全感,以至根本不把保险当职业看,只作为临时创收的手段。保险这份充满责任和爱心的职业,在体制的逼迫下,营销员为了谋取短期利益,不得不夸大利益、投其所好、随便承诺、乃至被误解为传销。导致整个行业的脱落率居高不下,始终在大增员,又始终在大脱落,队伍整体素质不能提高,又极不稳定。
四:保险营销员体制在《个税法》中的运用及其不合理性
1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过个税法,新法自2008年3月1日起施行。个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。
我国个人所得税的纳税义务人是在中国境内居住有所得的人,以及不在中国境内居住而从中国境内取得所得的个人,包括中国国内公民,在华取得所得的外籍人员和港、澳、台同胞。
个人所得税分为境内所得和境外所得。主要包括以下11项内容:
   其中工资、薪金所得,是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其他所得。这就是说,个人取得的所得,只要是与任职、受雇有关,不管其单位的资金开支渠道或以现金、实物、有价证券等形式支付的,都是工资、薪金所得项目的课税对象。
第五条 有下列情形之一的,经批准可以减征个人所得税:
  一、残疾、孤老人员和烈属的所得
  二、因严重自然灾害造成重大损失的
  三、其他经国务院财政部门批准减税的。
第六条 应纳税所得额的计算:
一、 工资、薪金所得,以每月收入额减除费用三千五百元后的余额,为应纳税所得额。
依据《个税法》条款理解其本意为
1:是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金…等,那任职或受雇之人应当就是职工或称员工,而不是代理人。保险营销员作为代理人就不应当缴纳个税。而保险营销员在这里被当作员工须缴纳个税。
2:缴纳个税者如果是残疾人,所得税可以减征。保险代理人里也有残疾人,但绝没减征个税。
3:每月收入额减除费用三千五百元后的余额,为应纳税所得额。
这么多年来,全国各大城市的最低保障收入已经上调过几次,但保险营销员的佣金比例几乎没有任何变动,这使保险营销员的相对收入已经下降很多,缴纳个税已是雪上加霜。按照《个税法》的本意:缴纳个税人员应当为月收入在3500元以上人员,合年收入应为42000元。但作为保险营销员工资在1500元以上即要缴纳个人所得税。更为不合理的是保险营销员作为代理人,没有固定工资,收入极不稳定,这月也许有4000元的收入,接下来的几月可能一分钱收入也没有,那在某一月保险营销员达到缴税线就交,也就是说这位被纳税的保险营销员在保险公司取得的年收入可能就只有4000元或5000元,他也得缴纳个税,这对保险营销员是极不公正的,也有驳于《个税法》的本意。而事实上,2010年寿险营销员的平均收入水平仅为1.63万元,远远低于2010年中国职工2.65万元的年平均工资。
五:保险营销员体制在《营业税法》中的运用
  营业税的征税范围是在中华人民共和国境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人,所谓应税劳务是指,建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业。
  第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。
第八条 下列项目免征营业税:
  (一)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务,婚姻介绍,殡葬服务;
  (二)残疾人员个人提供的劳务;