目前司法会计工作中存在的问题及对策/庞建兵

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 08:29:10   浏览:8260   来源:法律资料网
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目前司法会计工作中存在的问题及对策

庞建兵


摘要:司法会计在我国应用于司法实践已有十余年的历史了,然而不容忽视的是目前司法会计并不为很多司法界人士所熟悉,造成实践中出现了许多不合法现象。笔者从对司法会计的认识、司法会计鉴定主体、鉴定客体(资料)、鉴定要求、鉴定范围、鉴定依据、鉴定结论及鉴定技术标准等方面进行了总结,并提出了相应的对策,以期对司法实践有所帮助。
关键词:司法会计 司法会计检查 司法会计鉴定

自八十年代中期,我国在检察机关设置司法会计专业技术门类至今已有十余年的历史。十几年来,司法会计工作从无到有,从局部、部分省市地区而遍及全国;司法会计专业技术队伍也日益壮大;司法会计技术在诉讼中的地位和作用也日益突出,司法会计也得到了较大的发展。然而,不容忽视的是,司法会计工作中也存在一些问题,这些问题一方面严重影响了司法会计在诉讼中作用的充分发挥,另一方面也严重阻碍了司法会计学科的发展。笔者对此略作一总结,以期引起重视。
一、 对“司法会计”的认识问题。
对“司法会计”,司法实践中存在着一些误解。有人认为,“司法会计”就是“司法会计鉴定”;有人认为,“司法会计”只是司法会计专业技术人员的事情;更有人认为,案件破了是侦查工作搞的好,案件破不了,是司法会计技术没跟上,是“司法会计”确定的方向不准确,是司法会计鉴定结论定性没定准。这些认识,不仅是错误的、片面的,而且在司法实践中也有很大的危害。
司法会计是司法技术中的一个专业门类,它是指司法机关在侦查、审理涉及财务会计业务的案件中,为了查明案情,对案件所涉及的财务会计资料及相关财物进行的检查活动或对案件中的财务会计专门性问题进行鉴别、判定的诉讼活动。从这一概念可以看出,司法会计简单来说就是指司法机关依法主持进行的会计检查和会计鉴定活动。这就说明,司法会计不仅仅是司法会计鉴定,它还包括司法会计检查活动。实际上,在一个具体的案件中,往往不一定需要进行司法会计鉴定,而需要进行司法会计检查,也就是常说的查帐和查物。在经济犯罪案件的侦查中,司法会计检查是必不可少的一种十分有效的侦查取证措施和技术手段,它的目的就是为了发现犯罪线索,收集犯罪证据,同时也为进行司法会计鉴定提供检验资料。
司法会计检查和司法会计鉴定作为司法会计的基本内容,它们之间存在着一定的区别。从法律依据上说,刑事诉讼法第101条规定“侦查人员对于与犯罪有关的场所、物品、人身、尸体应当进行勘验或者检查。在必要的时候,可以指派或聘请具有专门知识的人,在侦查人员的主持下进行勘验、检查”,这是司法实践中依法进行司法检查的法律依据,对司法会计检查来讲也是适用的。从本条的立法本义来看,法律规定了进行司法检查的主体是侦查人员。因此,司法会计检查的主体也只能是侦查人员。只是在某些案件的侦查过程中,对于一些专业技术性的问题,当侦查人员解决不了的时候,往往需要指派或聘请具有司法会计专业知识的人员参加。也就是说司法会计专业技术人员可以受指派或聘请参加检查,但是即使在这种情况下,司法会计技术人员仍然不能成为司法会计检查的主体,其所进行的检查活动是在侦查人员的主持之下所进行的,是一种司法会计技术协助。而司法会计鉴定是依据刑事诉讼法第119条规定进行的,该条规定“为了查明案情,需要解决案件中的某些专门性问题的时候,应当指派或聘请有专门知识的人进行鉴定。”从本条来看,进行鉴定活动是有专门知识的人在受指聘后依法独立进行的活动,也就说明司法鉴定活动的主体是鉴定人员。上述分析说明,司法会计检查与司法会计鉴定的法律依据和实施主体是明显不同的,必须加以区分。那种认为“司法会计”就是“司法会计鉴定”的认识是极其片面的,它不仅削弱了司法会计在司法实践中的功效,而且也混淆了司法会计检查和司法会计鉴定的主体,致使在司法实践中形成了案件破不了或定性不准时就一味地归结到司法会计技术人员身上的错误看法。
针对目前司法实践中对“司法会计”了解不多、认识不清的这种状况,应加强对司法人员的有关司法会计知识的培训。对于侦查人员的培训,重点应放在司法会计检查方面,主要使其掌握基本的司法会计检查方法和检查技巧,使其在案件侦查过程中能够进行查帐、查物,以提高其侦查取证能力,以便全面、及时地收集证据。同时还应培训一些司法会计鉴定的基本知识,主要使其了解鉴定的范围、鉴定所能解决的问题、鉴定的有关程序和手续、鉴定资料的收集、提取和送检等知识。对于起诉人员和审判人员应重点培训有关司法会计鉴定和司法会计文证审查的基本知识,使其掌握基本的鉴定原理,了解司法会计鉴定的范围、司法会计鉴定结论的审查评断内容和方法,使其在审查起诉和审判过程中,能够顺利地审查案件中包括司法会计检查笔录、司法会计检验报告、司法会计鉴定结论等在内的文字证据资料和有关的财务会计资料,正确地运用证据进行起诉和审判。
二、 司法会计鉴定实践中存在的问题及对策
1、 鉴定主体不合法。我国法律虽然规定了鉴定的权限,但没有明确相应的监督管理机制,致使鉴定主体资格规定不具体,随意鉴定、擅自鉴定的现象较为普遍。在司法会计鉴定中,鉴定主体不合法的主要的表现有:
1) 不具备鉴定资格的人进行的鉴定。司法会计鉴定是一项专业性很强的技术工作。只有具有司法会计专门知识并经过有关部门考核认可,并授予鉴定权的人才能依法进行鉴定。司法会计鉴定不同于一般的会计鉴定和审计鉴定,它不仅需要掌握会计、审计的专门知识,而且要具备有关的法律知识如诉讼法、证据法、刑法、民法,还需要具有一定的侦查知识和鉴定知识。因此,在司法实践中,应严格按照有关的规定指聘具有鉴定资格和相应专业技能的人员来进行,以保证鉴定的客观、真实、可靠,以维护法律的尊严。
2)无鉴定决定权的主体指聘的鉴定。按照刑事诉讼法的有关规定,对于案件中的鉴定结论应当告知犯罪嫌疑人。在实践中,当犯罪嫌疑人对鉴定结论不满或认为对自己不利时,往往要求重新鉴定。对于犯罪嫌疑人和亲属所提出的鉴定或重新鉴定的要求或申请,司法人员往往不能够正确地行使权力,而片面地理解了刑事诉讼法关于“犯罪嫌疑人对鉴定结论的知情权”,让犯罪嫌疑人自己或亲属、辩护人找鉴定人,由其自己送检。这样做的后果是形成了对犯罪嫌疑人十分有利的鉴定结论,有的鉴定结论甚至与司法机关委托的鉴定结论截然相反,给案件的正确处理带来很大的阻力和困难,加之一些人为因素,往往使犯罪嫌疑人没有受到应有的惩罚。
根据鉴定原理,在刑事诉讼中,有权决定鉴定的只能是司法机关。犯罪嫌疑人和其亲属有提出鉴定要求和申请重新鉴定的权利,而没有自己决定鉴定的权力。在司法实践中,司法人员应很好地把握这一原则,对于犯罪嫌疑人及其亲属提出的鉴定申请或要求应进行认真的审查,认为申请、要求合理的,理由正当确需鉴定或重新鉴定的,由司法机关依法指聘鉴定或重新鉴定;经审查认为不需要鉴定或重新鉴定的,则驳回请求、要求,并告知其理由,而不应让犯罪嫌疑人、亲属及辩护人选择鉴定部门、鉴定人,以避免不必要的麻烦,给案件处理带来不利的影响。
3)侦查、审判部门的自侦自鉴、自审自鉴。自侦自鉴、自审自鉴是违背法制原则的违法行为,但是在司法实践中还很普遍。尤其是在司法会计工作中,由于很多人不了解司法会计工作,认为“司法会计”无所不能,司法会计技术人员既可以参与案件的侦查活动,又可以进行鉴定活动。实际上,就刑事诉讼的侦查阶段来讲,如果司法会计专业技术人员参与了侦查活动,参与了讯问、调查取证工作,进行了查帐、查物工作,那么,该司法会计专业技术人员从实质上讲已经是一个侦查人员了,他所进行的活动是侦查活动,这就象一个懂电脑的侦查人员对计算机犯罪案件进行侦查一样,只是具有某一个方面的专业知识,其活动是侦查活动。这种情况下,如果案件需要进行司法会计鉴定,该司法会计专业技术人员则不具备鉴定主体的法律要求,而应另行聘请鉴定人员来进行鉴定。这是一个法制原则。在另外一种情况下,如果司法会计专业技术人员受指聘参加了查帐、查物工作,进行了司法会计检查活动,那么在这个案件中如果需要进行鉴定,该司法会计专业技术人员仍可以进行鉴定,这符合法律的要求。因为其虽然参与了查帐、查物,但其活动是在侦查人员的主持下进行的,是以自己的专业知识为侦查人员提供司法会计技术协助,他本身在案件中无侦查权、调查权,不是侦查主体,所以他作鉴定是合法的。
在司法实践中,应明确区分进行司法会计检查和司法会计鉴定的主体,严格把握“侦鉴分开”、“审鉴分开”的原则,以促进司法的公正。
2、 鉴定资料不完备、不齐全。在司法会计鉴定中,鉴定结论的可靠性、真实性是建立在鉴定人员对完备、充足的资料进行客观检验的基础之上的。鉴定资料是鉴定的客观物质基础。资料不完备、不充分所作出的鉴定结论也就不全面、不客观、不真实。司法实践中,由于送检人员一般对司法会计鉴定不了解,不知道应该送检哪些资料,往往所送检验的资料不充分、不齐全,对所需要确认的会计事项不能构成完整的记录,从而退卷或需要补充鉴定资料,影响了鉴定的顺利进行,拖延了时间,不利于案件的及时处理。
鉴定资料完备、充足且具有可检验性是司法会计的前提之一。办案人员在送检中,应根据需要解决的问题,合理取舍送检资料。在司法实践中,案件中涉及到的财务会计资料很多,但并不是所有的财务会计资料都可以做为司法会计鉴定的资料。送检人员在送检时应把握好以下三个原则:第一,鉴定资料是在案件所涉及的财务会计活动中形成的财务会计资料。这一原则体现了证据的相关性。案件所涉及到的财务会计活动所形成的财务会计资料往往客观、全面地记录着犯罪行为人的犯罪行为以及会计行为、财务行为。对这些财务会计资料进行检验是司法会计鉴定人员的主要任务,也是形成司法会计鉴定结论的主要依据。第二,鉴定资料必须是由司法机关经法定程序提取的财务会计资料。这是财务会计资料客观、真实的法律保证。在司法会计鉴定中,鉴定人员本身并不对送检资料的客观真实性进行审查,这应由司法机关来保证。因此,在送检时,送检的资料应该是经司法机关认可、收集和提取的财务会计资料。第三,鉴定资料必须是有必要而且是经过运用司法会计专门知识能够解决专门性问题的财务会计资料。这是保证司法会计的可能性的一个原则。司法会计鉴定有其自己独特的方法和原理,运用这些方法、原理必须能够解决所送检材中的专门性问题。如果通过运用司法会计的方法和原理不能够解决案件中的专门性问题,那这些资料不能作为司法会计鉴定的资料。如对于财务会计凭证中有关涂改、填写字迹和签名字迹的认定问题,运用司法会计知识显然解决不了,而只能运用文验技术来解决。
3、 鉴定要求太笼统,不明确、不具体,有些鉴定要求甚至超出了鉴定人员的职责范围。实践中,这一问题表现的较突出。送检人员在送检时,往往提不出一个恰当的鉴定要求,很笼统,很不明确,如“要求对某某案进行司法会计鉴定”、“要求对某某案中的财务会计专门性问题进行司法会计鉴定”、“要求对犯罪嫌疑人的行为是贪污还是挪用及其数额进行司法会计鉴定”。出现这种情况的原因是送检人员不了司法会计鉴定到底能够解决哪些问题,不了解鉴定的有关原理。
对于以上的情况,受理案件时,受委托的单位或人员应要求送检人员提出明确的鉴定要求,在提不出明确的要求时,鉴定人员应在听取案情介绍或简单阅卷后和送检人员一起修正鉴定要求。对于超出鉴定人员职责范围的,如对行为人的行为进行法律定性的问题,认定是贪污还是挪用的问题,鉴定人员应予以拒绝,并说明理由。
4、 鉴定范围不确定。由于目前在司法会计鉴定中无统一的技术标准,所以司法会计鉴定到底能够解决案件中哪些专门性问题很不确定,在实践中也存在很多问题。常见的有,一是硬性规定只要是贪污、挪用案件都必须进行司法会计鉴定;另一种是不作规定,是否需要进行鉴定由案件的承办人员自己决定。这些做法,在实践中造成的后果,一是本身并不需要进行鉴定的案件而进行了鉴定,既浪费了人力、物力、财力,也妨碍了案件的及时解决;另一种情况却造成应该进行鉴定的案件因没有及时鉴定,不仅贻误了战机,而且在很多情况下没有及时固定、提取有力证据,使犯罪分子有可乘之机,往往逃避了打击。
要从根本上解决这一问题,唯一的途径是尽快制定相关的司法会计技术标准,来具体规定哪些案件中的哪些财务会计问题需要进行司法会计鉴定。在尚无司法会计技术标准之前,在确定是否进行司法会计鉴定时,应根据案件的具体情况和案件中其他证据的情况,结合司法会计鉴定的技术特点来进行确定。基本的原则是,当涉及到有关的财务会计技术问题时,应提请进行司法会计鉴定。即涉及到下列问题:有关的会计处理方法及会计核算结果是否真实、正确、合理;财务会计错误的关系;财务会计错误对财务过程的影响;资产损失的金额;各类会计要素的实际核算结果等。
5、 鉴定的依据不科学、不充分。目前,在笔者所见到的司法会计鉴定文书中存在一个主要的问题是鉴定的依据不科学、不充分,最主要的表现是在鉴定中引用证人证言、被告人供述与辩解、其他类型的鉴定结论和本身需要经过司法会计鉴定来确认而并未经确认的有关财务会计证明材料(书证)。笔者认为,将上述证据资料做为司法会计鉴定的依据是不恰当的。其理由是:第一,证人证言、被告人供述与辩解、其他类型的鉴定结论及有关的书证材料,在未经法庭查证属实之前,其本身是否可靠是不确定的,其本身往往也是需要经过包括司法会计鉴定结论在内的其他证据来加以证明的。如果在鉴定中将这些本身需要证明的“待证事实”作为司法会计鉴定的依据,那司法会计鉴定所作出的结论也是不科学、不可靠的。一旦其中的某一项证据被否定了,那司法会计鉴定结论也就站不住脚了。因此,不应将其作为司法会计鉴定的依据。第二,司法会计鉴定的依据只能是案件所涉及的有关财务会计资料及相关财物。这是司法会计鉴定的物质基础。由司法机关提供的作为鉴定资料的财务会计资料及财物是在案件财务会计活动过程中形成的,司法会计人员通过对其的检验,可以发现、查明有关的财务会计事实。第三,利用证人证言、被告人供述与辩解、鉴定结论等作为依据的理由不能成立。实践中很多司法会计技术人员之所以引用证人证言等作为鉴定依据的理由是,如果不引用则无法做出结论。这种理由不能成立。如果不依据证人证言、被告人供述与辩解、鉴定结论等资料而无法作出结论的话,这本身就说明此案不具备进行司法会计鉴定的条件,不应进行司法会计鉴定。因此,没有必要引用证人证言、被告人供述与辩解、鉴定结论等作为依据而作出一个结论。这种做法的后果是将司法会计鉴定书写成了“侦查终结报告”,其危害性很大,它混淆了司法会计人员与侦查人员、办案人员的职责,使办案人员往往依赖于司法会计技术人员,凡“案”自己不去从证据上下功夫,而是依赖于司法会计鉴定。
6、 鉴定结论回答了法律定性问题。这一问题在目前不很普遍,但其危害较大。从检察机关开展司法会计工作的十几年来看,目前对于这一问题基本上已形成了共识,即司法会计鉴定结论本身不回答法律定性的问题。但是,在司法实践中,由于某些领导、某些办案人员不懂司法会计,往往要求司法会计技术人员解决是否贪污、挪用的法律定性问题。尤其是在一些疑难案件中,案件的定性往往需要从有关的财务会计帐面的反映情况来分析,而有些司法会计技术人员一方面是迫于领导的旨意,而另一方面也自认为自己是专家,是能人,也就从财务会计的角度作出了“贪污”、“挪用”的法律定性意见。更有甚者,在法院的审判过程中,由于法官对司法会计非常“生疏”,在涉及案件中的有关财务会计专门性问题的时候,往往聘请中介服务机构的人员来进行鉴定,而且在委托鉴定时就明确要求“鉴定是贪污还是挪用”。而中介服务机构的会计、审计人员不是从司法鉴定的角度,而是从审计的角度进行了确认,在结论中也就表述了是贪污还是挪用的意见,法院据此进行判决。这是一种严重违反法律原则的行为,有极大的危害性。在实践中,作为鉴定人员的司法会计专业技术人员和中介服务机构的会计审计人员,应坚持实事求是的工作原则,遵守鉴定人员的职业道德和职业纪律,科学、客观、公正、合法的进行鉴定,而不应做超出自己职责权限的事情。
7、 无统一的司法会计技术标准,造成同一类型的情况不能得到相同的解决。目前在司法会计实践中还未形成一个统一的技术标准,因此司法会计工作中的很多基本问题还无“法”可依,各省市、各地区、各专业技术人员对于相同的问题,往往其处理结果并不一致,造成实践中的很多混乱现象。这种状况轻者来说不利于司法会计工作和司法会计学科的发展,重一点来说则涉及到“公正执法”的问题。早在1992年,最高人民检察院在广西南宁召开全国司法会计工作会议时,已经成立了全国刑事技术标准化委员会司法会计检验技术分委员会(筹备会),但由于多方面的原因,司法会计技术标准的制定工作一直未能有效地进行。目前,从主观条件来说,在检察系统内已经培养和造就了一批专家型的专业技术队伍,制定司法会计技术标准的主观条件已经具备;从客观上讲,司法会计实践也亟需有一个技术标准来规范司法会计工作。因此,应尽快组织力量进行司法会计技术标准的制定工作。
除以上所涉及到的问题外,在司法实践中还存在一些问题,如鉴定书的制作不统一、不规范,对司法会计鉴定结论的评断与运用无章可循,很不规范、很不科学等。这些问题的解决都有赖于司法会计技术标准的制定和实行,也有赖于司法会计监督管理机制的建立和有效运行。

(发表于《侦查》杂志2001年第2期)
(作者单位:最高人民检察院 中国检察出版社)


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南充市房地产开发经营管理实施细则

四川省南充市人民政府


第14号南充市房地产开发经营管理实施细则


现公布《南充市房地产开发经营管理实施细则》,自2005年9月1日起施行。



市长:杜光辉


  二○○五年六月十四日

南充市房地产开发经营管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,维护房地产市场秩序,促进和保障房地产业的持续健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 房地产开发企业在我市从事城市房地产开发经营活动和我市有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理,适用本细则。
第三条 本细则所称城市房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权,进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售(包括预售、现售)、出租商品房的行为。
本细则所称房地产开发企业,是指依法设立,具有企业法人资格的专营或主营房地产开发经营业务的经济实体。
本细则所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。建设以小区建设为主,严格限制零星项目建设。
零星项目建设的控制标准,由开发项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门制定。
第五条 南充市建设行政主管部门负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导,并负责组织实施本细则。县级以上人民政府计划、土地、规划、工商、物价、房产等行政主管部门,依照有关法律、行政法规的规定,参与与房地产开发经营有关的管理工作。
第六条 房地产开发资质的申办、换证、变更等事项,除必须遵守本实施细则外,还必须遵守《行政许可法》等有关法律法规的规定。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证,未取得开发资质证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为,严禁一次性开发。设立房地产开发企业必须具备以下条件:
1、有自己的名称和组织机构;
2、有固定的经营场所;
3、有符合国家规定的注册资本;
4、有足够的专业技术人员;
5、法律、行政法规规定的其它条件。
设立房地产开发企业,可向市、县(市、区)建设行政主管部门提出申请,经市建设局初审合格后再报省建设厅审批。申请设立房地产开发企业应提交以下资料:
1、设立房地产开发企业申请;
2、房地产开发企业资质申报表及申报软件;
3、工商营业执照;
4、落实的开发项目或国有土地使用权证书(该土地性质必须是房地产开发用地);
5、企业注册资本验资报告(原件);
6、经营场所证明;
7、企业章程;
8、企业法人证明(董事会决议及身份证复印件,审查原件);
9、企业人员花名册、劳动合同(经劳动行政主管部门签章);
10、企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度;
11、有技术职称人员资格证明书复印件、身份证复印件(审查原件);
12、可行性研究分析报告;
13、当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。
取得企业法人营业执照和资质证书的房地产开发企业,方可从事房地产开发经营活动。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
新设立的房地产开发企业,给予暂定资质,条件不得低于四级资质标准。
企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数;“与房屋建筑面积相当的房地产开发投资额”的折算标准和折算办法,由省建设行政主管部门确定。
第九条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审,建设部审批发证;其它等级资质由南充市建设局初审,省建设行政主管部门审批发证。
第十条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级,在规定范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。
(一)一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承担房地产开发项目。
(二)二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在25万平方米以下的住宅小区,以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设,并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
(三)三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在15万平方米以下的住宅小区,以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设,并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
(四)四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在5万平方米以下的住宅小区,以及与其投资能力相当的工业、商业、基础设施项目的开发建设,只可在企业注册地承担房地产开发经营业务。
(五)暂定资质房地产开发企业,按暂定相应资质等级可承担的业务范围承担房地产开发经营业务。
(六)新成立房地产开发企业取得暂定资质后可承担业务范围:设市(地级)城市新设立的注册资金不低于800万元的企业,按三级资质的业务范围承担业务;县级新设立的注册资金不低于500万元的企业,按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围,在其《暂定资质证书》副本中加以标注。
(七)省外二级和二级以下资质(含暂定资质等级)的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营,按项目属地管理的原则和设立新企业的要求,向项目所在地的建设行政主管部门申请房地产开发资质。
第十一条 非我市辖区内注册的一级企业及省内其它地(市)州的二级、三级房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务,必须到房地产开发行政主管部门南充市建设局申请资质核验和登记备案。一个项目一个申请,经备案后,方能在我市行政辖区内从事房地产开发经营业务,并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。申请备案应提交如下资料:
1、法定代表人身份证;资质证书正、副本;企业法人营业执照正、副本;法人代码证;企业管理人员和技术人员职称证书(均审查原件后,留复印件)。
2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书(土地权属证书)、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明(保证金不低于项目总投资的20%)、验资报告。
国外和港、澳、台地区经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动,应当按照国家规定办理有关手续。
第十二条 房地产开发企业实行年度考核制,考核内容严格按照建设部77号令《房地产开发资质管理规定》等国家有关文件执行,考核办法由南充市建设局每年根据实际情况另行制定。
考核结果分为合格与不合格。考核合格的保留原资质等级;达到上一级资质条件,企业申请升级的予以升级;考核不合格的由原资质审批部门予以暂定或降级或者注销资质证书;对于企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业给予暂定资质,不准承接新业务,待整改合格后重新核定资质等级,整改不合格的予以降级或注销资质证书。
第十三条 资质证书由国务院建设行政部门统一制作,任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖。企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。
新设立企业的暂定资质证书有效期1年。建设行政主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期,但延长期限不得超过2年;自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的,暂定资质证书有效期不得延长。
第十四条 企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15天内,到原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业变更名称、法人代表、注册资本、经济性质和主要管理、技术负责人等,应在工商行政管理部门办理变更登记后30日内,向原资质审批部门办理变更手续。
第十五条 房地产开发企业应按照省建设行政主管部门和统计主管部门的要求,定期向建设行政主管部门和统计主管部门报送资料和统计报表。
第三章 房地产开发建设
第十六条 市、县人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和市场需求,会同同级计划、规划、土地、消防、房管等有关行政主管部门,编制辖区内的房地产开发建设年度计划,报同级人民政府批准。
市、县人民政府建设行政主管部门应当建立房地产开发项目库,为房地产开发企业选择房地产开发项目服务。
第十七条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
第十八条 房地产开发企业申请开发项目应持开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明(不得低于项目总投资的35%)、拆迁安置方案、物业管理方案等材料向建设行政主管部门提交项目论证报告。
第十九条 建设行政主管部门会同规划等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证,根据论证结果,填发《房地产开发项目建设条件意见书》。并就以下几方面提出书面意见,以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均将载入房地产开发项目建设条件意见书中,房地产开发企业应按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设:
1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
2、城市规划设计条件;
3、基础设施和公共设施的建设要求;
4、基础设施建成后产权界定;
5、项目拆迁补偿、安置要求;
6、建设质量等级要求;
7、有关税费的解缴要求;
8、其他需要提出的建设条件。
没有取得《房地产开发项目建设条件意见书》的房地产开发企业,国土部门不得为其办理土地出让手续,计划部门不得为其办理项目立项手续。
第二十条 房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内,必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发建设项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中,报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案,作为项目管理和资质管理的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。资本金占项目总投资(不包括取得土地使用权价款)的比例,除经济适用房外,所有的开发项目均不得低于35%(项目资本金制度另行制定)。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下,后地上的原则实施。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同预定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作等原因造成动工延迟的除外。
第二十四条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规和建筑工程质量安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范的规定以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防施工、监理等有关部门或者单位进行竣工验收,并将质量情况向县级以上建设行政主管部门备案。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,由房地产开发企业提出申请,建设行政主管部门依照下列内容进行综合验收备案:
1、城市规划设计条件的落实情况;
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
3、单项工程质量验收情况;
4、拆迁安置方案的落实情况;
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发的,可以分期验收。
县(市)内的房地产开发项目由县(市)建设行政主管部门验收备案;三区建设行政主管部门负责其行政辖区内区属企业开发项目的验收备案;市建设局负责市属开发企业及外来企业开发项目的验收备案。
第二十七条 房地产开发项目经竣工验收合格并向县级以上建设行政主管部门备案后,方可交付使用;住宅小区等群体房地产开发项目经综合验收合格,方可交付使用。未经验收或者验收不合格的,未经质量备案的不得交付使用。市、县人民政府房地产管理部门不得办理房屋权属登记。
第四章 房地产经营
第二十八条 转让房地产开发项目,必须符合下列条件:
(一)转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件;
(二)转让人已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书或者建成房屋的房屋所有权证;
(三)转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费;
(四)转让人已经完成房屋开发投资总额(不含土地使用权出让金)的25%以上,或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件;
(五)受让人具备相应的房地产开发资质;
(六)受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金;
(七)法律法规规定的其它条件。
第二十九条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内,持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市(州)、县人民政府房地产开发主管部门备案。受让人领取《房地产开发建设项目手册》。
第三十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当联合书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时,转让人已经预售商品房的,预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续;预购人愿意继续履行商品房买卖合同,或到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。
转让的房地产开发项目已经设定抵押权的,应当书面通知抵押权人和受让人;抵押权人不同意转让的,不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的,从其约定。
第三十一条 房地产开发企业进行联合建设房地产开发项目的,应当将联合建设的事项记录在《房地产开发建设项目手册》中,并于具有法律效力的联建文件生效之日起10天内,送联建项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房,应当取得商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
(一)建设行政主管部门出具的工程进度证明和质量监督机构出具的质量
检验证明;
(二)《城市商品房预售管理办法》规定的其他资料。
第三十四条 房地产开发企业在办理预售许可证时按下列程序办理:
1、预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定和质检部门的分部工程质量检验证明;
2、建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内,组织工程质量监督机构到工程施工现场进行查勘,核实已完成的开发工作量,出具工程进度证明;
3、房地产开发企业凭工程进度证明和质量检验证明到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性,对证件齐全符合预售条件的,核发《商品房预售许可证》。
住宅小区的商品房预售,《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放,并明确预售房屋具体幢号,企业不得擅自扩大预售许可范围;单体项目的商品房预售,《商品房预售许可证》一次发放。
第三十五条 房地产开发企业预售已经抵押的商品房,必须征得抵押权人书面同意并书面告知购买人;抵押权人不同意的,房地产开发企业不得预售。严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。
第三十六条 以划拨方式取得土地使用权,在未办理有关土地出让手续和交付全部土地使用权出让金以前,不得进行房地产开发,已经开发的不得进行销(预)售。
第三十七条 经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定供应对象和价格,具有保障性质的政策性商品住房。
房地产开发企业从事经济适用住房建设、交易,各级政府建设行政主管部门对其实施管理,按建设部《经济适用住房管理办法》执行。
第三十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项,视同房地产开发企业在商品房销售合同中预定的合同要约条款。
房地产开发企业、房地产中介服务机构不履行预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项,应当承担违约责任。
第三十九条 房地产开发企业预售商品房时,应当向购买人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
预售商品房的房地产开发企业,必须与银行签订监督使用预售资金的协议,并按规定接受建设行政主管部门和银行的监督管理,确保预售资金用于该商品房的建设(商品房预售款监督管理办法另行制定)。
第四十条 商品房销售应当按套(单元)或套内建筑面积计价,当事人双方应当签订书面买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
房地产开发企业销售商品房的面积,必须符合国家关于房产测量、建筑面积计算和分摊的规定。
商品房销售应当采用国家推行的商品房卖买合同示范文本。
第四十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业应当在签订商品房销售合同时,向购买人提供商品房质量保证书;在商品房交付使用时,向购买人提供商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明建设行政主管部门备案的工程质量情况、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不得低于国家规定,不得违反商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定,承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。
凡工程保修期内的分部分项工程的投诉均属各级建设行政主管部门的受理范围,超过保修期的项目或工程由房屋产权单位或房管部门负责受理。
保修期内,由房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 商品房交付使用后,购买人认为主体质量不合格的,可以向原工程质量备案的建设行政主管部门申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证书和房屋所有权证书,并提供必要的证明文件。
第四十六条 房地产开发企业出租商品房及其管理,按省人民政府的有关规定执行。
第五章 法律责任
第四十七条 违反本细则规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十八条 违反本细则规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由市、县人民政府建设行政主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十九条 房地产开发企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处1万元以上3万元以下的罚款:
(一)申请资质证书或者资质年检中弄虚作假的;
(二)伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的;
第五十条 企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大质量事故的,原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十一条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不参加年度考核或者不按规定报送有关资料和统计报表的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处在1万元以上2万元以下的罚款。
第五十二条 房地产开发企业擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容,可能侵害购买人、第三人或者社会公共利益的,处工程总造价0.5%---2%的罚款。
第五十三条 违反本细则规定,将未经验收的房屋交付使用的,由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由市、县人民政府建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处罚款。经验收不合格的,依照本细则第五十二条的规定处理。
前款罚款按照以下规定执行:
(一)片区开发或者单体工程项目,总建筑面积在15万平方米以上的,处25万元以上30万元以下的罚款;
(二)片区开发或者单体工程项目,总建筑面积在10万平方米以上不足15万平方米的,处20万元以上25万元以下的罚款;
(三)片区开发或者单体工程项目,总建筑面积在5万平方米以上不足10万平方米的,处15万元以上20万元以下的罚款;
(四)单体工程项目,建筑面积在5万平方米以下的,处10万元以上15万元以下的罚款。
第五十四条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由县级以上人民政府工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十五条 违反本细则规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十六条 违反本细则规定,未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的,其预售行为无效,由市、县人民政府建设行政主管部门责令停止预售,补办手续,没收违法所得,可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
违反本细则规定,未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人,将已经抵押的商品房进行预售的,其预售行为无效,由市、县人民政府建设行政主管部门责令退还预付款本息。
第五十七条 违反本细则规定,在商品房销售时,不向购买人提供商品房质量保证书和商品房使用说明的,由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期提供,可处1万元以上2万元以下的罚款。
第五十八条 国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中,有下列情形之一的,由有管辖权的国家机关根据情节轻重,责令限期改正、给予批评教育或进行行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反本细则规定,未达到资质条件而批准资质等级的;
(二)超过法定审批时间,符合条件而不审批的;
(三)违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定,擅自批准建设的;
(四)不具备商品房预售条件,批准预售的;
(五)不具备抵押条件,批准抵押的;
(六)不符合房地产开发项目转让条件,批准转让的;
(七)滥用职权,随意处罚当事人的;
(八)以权谋私、贪污受贿的;
(九)违法向房地产开发企业收取费用的;
(十)强制或者变相强制房地产开发企业参加评比达标、赞助和展销等活动的;
(十一)有其他违法违纪行为的;
有前款第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)情形的,其批准行为无效。
第六章 附 则
第五十九条 各市、县人民政府可根据本细则制定实施办法。
第六十条 城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理,参照本细则执行。
第六十一条 本细则由南充市建设局负责解释。
第六十二条 本《细则》自二○○五年九月一日起施行。


大庆市人民代表大会常务委员会督办落实代表建议暂行办法

黑龙江省大庆市人大常委会


大庆市人民代表大会常务委员会督办落实代表建议暂行办法

(2009年12月25日市八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)


第一章 总 则


第一条 为了推进市人大代表建议、批评和意见(以下简称建议)的落实,促进市人大代表更好地发挥作用,根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》等有关规定,制定本办法。

第二条 市人大代表提出的建议由市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院及有关组织负责办理,市人大专门委员会负责督办落实。



第二章 交 办



第三条 在市人民代表大会结束后一个月内,市人大常委会人事选举办公室对市人民代表大会期间市人大代表提出的建议分类整理,与市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院及有关组织协调,落实承办责任。

第四条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院及有关组织接到建议后,应及时与代表沟通,了解代表意图,制定具体承办方案,经有关会议研究决定后,组织落实。

第五条 分管人事选举工作的市人大常委会副主任应组织市人大专门委员会、人事选举办公室在市人大代表建议中确定重点督办的代表建议,提交市人大常委会主任会议决定。

第六条 重点督办的代表建议确定后,市人大常委会应召开重点督办的代表建议交办会,向市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院交办重点督办的代表建议。

第七条 市人大代表建议内容、重点督办的代表建议内容和具体承办方案向社会公布。



第三章 督 办



第八条 在办理时限内,市人大专门委员会要与承办单位协调、沟通,掌握办理情况,督促办理,必要时,组织市人大代表视察,召开专门委员会会议听取办理情况的汇报。

第九条 提出建议的市人大代表可以约见市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院及有关组织负责人,也可以持证视察,督促建议的办理。

第十条 每年10月份,市人大常委会应召开重点督办的代表建议汇报会,市人大专门委员会、市人大代表听取承办部门汇报后,提出进一步办理意见,督促重点督办代表建议的落实。

没有办理完的重点督办的代表建议,下一年由承办部门继续办理。

第十一条 建议办理结束后,承办单位以文件形式答复市人大代表,抄报市人大常委会。

市人大常委会人事选举办公室应组织市人大代表对代表建议办理情况进行满意度测评,测评结果通报市人大代表和承办部门。

第十二条 市人大代表建议的办理结果向社会公布。

第十三条 市人民政府应当向市人大常委会、市人民代表大会报告建议办理情况。



第四章 附 则



第十四条 本办法由市人大常委会负责解释。

第十五条 本办法自通过之日起实施。